以开发商逾期交付为由要求解除合同的裁判思路

受近年来房地产市场调整影响，以开发商逾期交付房屋为由要求解除商品房买卖合同的案件近年来较为常见。通常而言，商品房买卖合同中均明确约定了解除合同的条件，开发商逾期交房即为常见的解除事由。在此类情形下，购房者通常依据合同条款行使约定解除权。事实上，单纯的逾期交房并不必然导致商品房买卖合同的目的不能实现，特别是房屋已具备交付条件的情况下，法院可能不会支持购房者要求解除合同的诉讼请求，仅会支持购房者要求开发商支付逾期交房违约金的诉请。

在A公司逾期交付房屋一案中，A公司与购房者签订商品房买卖合同，其中约定房屋应于2021年10月31日前交付房屋。合同同时约定房屋于交付宽限期届满且催告后90日仍未交付的，购房者须在30日内提交书面退房要求，方才享有合同解除权；双方又通过补充协议约定了90日交付宽限期。2022年4月29日，A公司向购房者交付房屋。房屋交付后，有多名购房者诉至法院，认为A公司逾期交付，要求依约解除合同退还已付购房款。法院经审理后认为：该案中，购房者与A公司通过签订补充协议对房屋交付期限及宽限期、催告期作出约定，应当认定为原合同的变更；相关购房者按照约定期限及方式向A公司发送解除通知，故案涉商品房预售合同及补充协议应当继续履行。A公司已于宽限期内向购房者发送交付通知书，且房屋已具备交付条件，故购房者要求解除商品房预售合同及补充协议，不符合合同约定与法律规定，法院不予支持。

反之，若开发商还未进行案涉商品房的建设，或建设进度远不及预期，法院则可能会判决解除商品房买卖合同。在B公司逾期交付房屋一案中，B公司与某购房者签订商品房买卖合同，约定B公司应当于2023年9月30日前交付房屋；经催告后90日仍未达到交付条件的，购房者有权解除合同。后截至2024年4月，案涉房屋仍未交付。购房者遂诉至法院，要求依约解除合同退还已付购房款。审理中，B公司称将于当年底交付房屋，不同意退房。后为查明案件事实，法院前往案涉园区进行勘验，发现案涉房屋仅完成框架结构，且处于停工状态；后经前往相关政府职能部门查询，该园区除该购房者所购买房屋外，均未售出或已退房。对于本案，B公司延期交付房屋，且已超过合同约定的购房者行使约定解除权解除合同宽限期。法院结合已查明的案件事实，向B公司开展释法说理工作。经调解，B公司同意解除合同，并向购房者退还已支付的全部购房款并支付资金占用利息，该案以调解结案。