论唯一住房租金保留问题

《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。在实践中，因为有了执行异议复议规定第二十条的明确规定，故很少有被执行人再以“唯一住房不能够处置”为由向法院提出执行异议，转而将精力花在如何让执行法院保留更多的租金上。

在笔者办理的两起执行案件中遇到过这样的情况：

案件一：被执行人张某名下有两套住房，一套位于A处房屋在本院第二次拍卖时成交，同时另外一套位于B处房屋正由其他法院处置。因B处房屋已腾空交付法院处置，在该房屋处置完毕前被执行人面临无房居住且短时间内无法获得保留的唯一住房租金用于生活的困境。在征得申请执行人同意的前提下，经与他院协商，本院为被执行人保留4年的唯一住房租金，他院无论是本次处置完毕还是之后处置完毕B处房屋，同样仅只能为被执行人保留4年的唯一住房租金。

案件二：在被执行人刘某名下有两套位于某小区的住房，两套已抵押给不同的债权人且均为超额抵押。两债权人同时向本院申请了强制执行，本院同一天将两套房屋依法上拍。若一套拍卖成交一套流拍，即不存在保留唯一住房租金的情况。若两套在本次处置过程中均成交，将面临由哪个案件保留唯一住房的难题。

上述两个案件的共性在于，被执行人名下仅有的两套房全部被依法处置，两套房屋处置的时间又是一致的。哪一个案件保留唯一住房租金就意味着对应案件的债权人将少实现了债权。如果单纯地从字面意思理解唯一住房租金保留的相关依据，应当是由后成交的一套房屋相关的案件保留唯一住房租金，前面一套不符合保留唯一住房租金的条件。但是如果站在债权人角度以及被执行人的角度，如何保障被执行人在两套房屋成交的时间差内生活，如何公平地保障各个债权人的利益，就需要我们去做好各方当事人的平衡工作。

所以在上述情况下，笔者更倾向于每套房屋各给被执行人保留4年的唯一住房租金，这样既方便了被执行人，也使得各债权人实现的债权相对均衡。