共享工位租赁纠纷管辖问题分析

众创空间作为顺应“双创”浪潮而生的新型创业服务平台，对于支撑经济结构转型、优化创新创业生态、培育壮大小微企业、有效稳定社会就业具有不可忽视的战略意义。然而，在其蓬勃发展的同时，围绕其核心产品“共享工位”的租赁合同纠纷也逐渐显现。在司法实践中，一个亟待厘清的关键问题是此类纠纷是否当然适用民事诉讼法第三十四条关于不动产纠纷专属管辖的规定，即由共享工位所在地人民法院管辖，对此，实务界存在不同认识，亟需统一理念。

司法实践中，对于共享工位租赁纠纷管辖权问题是否属于专属管辖存在以下不同观点。一种观点认为，共享工位租赁合同纠纷案件中，租赁标的物共享工位为不动产，应适用房屋租赁合同纠纷的管辖规则，即不动产专属管辖，其核心逻辑在于将共享工位等同于房屋的一部分。也有观点认为，共享工位租赁合同在本质上属于服务合同的一种特殊形态，而非典型的房屋租赁合同。根据民事诉讼法规定，合同纠纷应优先尊重当事人的协议管辖约定，若无约定或约定无效，则适用一般地域管辖，即由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。

笔者认为，要明确该类共享工位租赁纠纷的管辖权问题，首先应明确案涉共享工位租赁合同的性质，是否属于不动产租赁合同，若不属于，那么该案涉合同的性质应当如何认定，再由此综合判断“共享工位租赁”纠纷是否能够适用不动产专属管辖的规定。

首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第一、二款以及民事诉讼法第三十四条第一项规定，不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。根据《不动产登记暂行条例》第二条第二项规定，不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。故判断标的物是否为不动产时应结合以下两点：第一，该物是否为固定在土地上且不可移动的、具有独立使用价值的物；第二，该物是否可以登记。实践中共享工位通常存在于开放或半开放的办公空间内，其形态多为办公桌、椅子及有限的储物空间，或是通过隔断划分出的非完全封闭小区域。其本身不构成具有固定四至界限、独立出入口、明确物理隔离的房间。工位的具体位置、相邻关系可能根据空间优化或用户需求进行动态调整。工位配套的办公桌椅、隔断板等设施，本质上是可移动的动产，而非与建筑主体不可分割的定着物。共享工位租赁合同期限通常较短，强调按需使用、即用即走的灵活性，与不动产通常涉及的长期、稳定占有使用有本质区别。此外，因共享工位物理形态的非独立性和临时性，其无法作为一个独立的不动产进行物权登记。故共享工位本身并非法律意义上的不动产，将其租赁关系直接等同于不动产租赁，忽略了其物理上的非独立性、法律上的不可登记性以及利用方式的灵活短期性，缺乏法律和事实依据。

其次，众创空间工位租赁协议虽名为租赁协议，但此类协议条款通常不仅约定共享工位的位置和费用，更会详细规定服务内容、服务标准、使用规则、增值服务获取方式及费用等。承租方支付的费用中，另有一部分是对空间管理、设施维护、社群运营及各项增值服务的对价，而不仅仅是工位租金。故此类协议本质上系为了扶持创业、鼓励企业及区域发展，协议核心是提供办公场地、设备以及相应的管理服务，而非不动产的物权转让。从协议内容上看双方的法律关系应为服务合同关系,而非一般的租赁合同甚至是房屋租赁合同，故不应适用不动产专属管辖规定。

在明确共享工位非不动产、众创空间工位租赁协议系服务合同性质后，共享工位租赁合同纠纷的管辖判断便清晰明了。此类纠纷不涉及不动产，故应排除不动产专属管辖的适用，而作为一般服务合同纠纷，其管辖应严格遵循民事诉讼法第二十四条合同纠纷的一般地域管辖和第三十五条协议管辖的规定，即优先适用有效的协议管辖条款，若无约定，则由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。

在创新驱动发展的时代背景下，厘清众创空间共享工位租赁合同的属性，不仅关乎个案纠纷的公正高效化解，更在于维护空间运营者与创业者的权益与需求。唯有如此方能释放经营主体的创新活力，筑牢创业生态的法治根基，实现激发创新潜能与维护健康市场秩序的价值统一，为优化营商环境、培育发展新动能提供坚实司法保障。