【案情】

2024年2月28日，原告朱某与被告某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋总价款160万元，朱某在签订合同时支付首付款40万元，余款120万元办理按揭贷款，于2024年3月29日前，将银行按揭款项支付给出卖人。案涉合同签订后，朱某支付了首付款，但未办理按揭贷款。2024年3月1日，朱某提出其妻于2023年12月被骗68万元，加上工资收入低，有两个未成年子女及生病的父亲需要抚养，无力支付剩余房款，请求解除合同。

【评析】

本案争议焦点为，购房人能否以无力支付房款、合同履行陷入僵局为由解除案涉合同。

笔者认为，首先，从司法实践角度分析，金钱债务与非金钱债务同样可能在履行中陷入合同僵局，比如金钱债务的债务人丧失支付能力、金钱债务人已难以通过履行合同实现订立合同的目的等，此时若仍然强制金钱债务人履行合同，则有违公平原则。为此，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第四十八条规定，在一些长期性合同履行中，双方形成合同僵局，符合以下条件：1.违约方不存在恶意违约的情形；2.违约方继续履行合同，对其显失公平；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持。商品房实行预售制度，从合同订立、支付房款、房屋交付乃至办理产权登记，往往跨越数年，其间受到政策波动、市场变化、购房人自身情况变化等不确定因素影响，具备长期性合同的某些特征，且商品房买卖合同的履行标的往往在百万级别，远超普通人灵活筹措资金的能力范围，一旦突发变故，对于购房人及其家庭的影响远超一般金钱债务合同，故在商品房买卖合同案件中，参照适用民法典第五百八十条及九民纪要的规定，具有强烈的现实需求。

其次，从规范解释角度分析，民法典第五百八十条第一款虽明文列举非金钱债务的三种履行不能情形，但第二款规定“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”该条款中“前款规定的除外情形”并未限定在“非金钱债务”，明文排除金钱债务的参照适用，且该款规定将司法终止合同的适用条件落脚于“致使不能实现合同目的”。金钱债务履行中同样会出现履行不能、履行费用过高的情形，致使合同目的无法实现，与非金钱债务的法定适用条件具有高度相似性，为金钱债务合同参照适用留下了灵活空间。且从目的解释来看，设置非金钱债务违约解除条款的目的在于破除交易死局、盘活资源、平衡契约死守与实质公平，若金钱债务与非金钱债务同样陷入合同僵局，致使合同目的无法实现，但司法实践中无视金钱债务人的履行困境，仅因债务类型而在法律适用上给予区别待遇，则有违立法初衷。

此外，金钱债务人解约应严格依据民法典第五百八十条第二款，结合九民纪要的三项条件进行审查，且由主张解约的金钱债务人承担举证责任。本案中，其一，朱某妻子被诈骗是在案涉合同签订前四个月，朱某对此应当知情，其父亲患病及子女抚养问题亦非合同履行期间遭遇的导致其家庭经济状况急剧恶化的重大变故，故朱某主张其不具备履行能力、合同目的无法实现，依据不足。其二，朱某在签订合同后三日即要求解除合同，且自始至终未有到银行办理按揭贷款的行为，亦未与被告积极沟通延期付款或变更合同的解决方案，根据现有证据无法证明其非恶意违约。其三，朱某提供的证据不足以证明其已丧失金钱给付能力，被告要求按照合同继续履行，不存在双方权利义务失衡、显失公平的情形。其四，被告要求严守合同，系维护自身正当权益的行为，其拒绝解约不违背诚实信用原则。综上，本案虽然在理论上可以参照民法典第五百八十条解除合同，但事实上不满足解约条件，故不应支持其解约诉求。