【基本案情】

某物业公司与李某签订物业服务合同，因李某长达十几年未交物业费，物业公司将李某起诉至法院。庭审时，李某辩称房屋质量存在问题，物业公司不闻不问。法院依法向李某释明，就房屋质量问题应提供相应证据或另案主张权利，并要求李某在指定工作日内提交相关证据或起诉材料，如逾期未提交法院将依据现有材料作出裁判。

【裁判结果】

首先，李某作为案涉房屋买受人，若收房时对房屋质量持异议，应按照商品房买卖合同约定向开发商正当维护合法权益。经法院释明，李某未在合理期限内向法院提交其就房屋质量问题向开发商主张过权利或通过法律渠道维权的相关证据材料，应承担不利后果，李某理应按照物业服务合同约定向物业公司交纳物业费用；其次，按照一般生活常理，李某购入案涉房屋，作为一般家庭来说，是一笔不小支出，若房屋质量存在问题影响房屋交付，李某早就应当通过合理途径予以解决，而不能以此为由拒交长达十几年的物业服务费；再次，本案为物业服务合同纠纷，若案涉房屋确实存在质量问题，李某应向开发商主张权利，属商品房买卖合同法律关系，与本案并非同一法律关系，李某可以另行向相关责任单位主张权利。综上，李某的抗辩意见法院不予采信。

【要点提示】

业主对房屋质量不满意是拒绝交纳物业费的常见抗辩理由。房屋质量问题应由业主与建设单位解决，如业主无法提供充分证据证明物业服务人存在违反物业服务合同义务的情形，则不构成业主拒绝支付物业费的合法理由。

【基本案情】

案涉小区业委会与某物业公司签订物业服务合同，合同到期后双方未再续签物业服务合同，物业公司将宋某某诉至法院，要求支付合同到期后的物业费。宋某某抗辩认为其与物业公司未签订书面合同，物业公司未履行合同约定的义务，故可拒缴物业费。

【裁判结果】

业委会与物业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。根据《民法典》第九百四十八条：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”的规定，物业公司在合同到期后继续为案涉小区提供物业管理服务，与其业主形成了事实上的物业管理服务合同关系，考虑物业公司提供的物业管理服务质量、服务品质并未发生变化，在双方未协商新的收费标准的情况下，宋某某应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费为宜。

【要点提示】

物业服务合同中约定了自动续约的情形，物业服务期限届满后符合此种情形的，合同自动续约。如果合同未对自动续约作出约定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

【基本案情】

陈某系某小区业主，某物业公司依据物业服务合同对该小区提供物业服务。因陈某未支付近三年物业费，物业公司经多次催缴无果后向法院提起诉讼。陈某抗辩认为物业公司未按照物业合同约定提供相应服务，存在小区环境卫生差、物业不作为等问题。

【裁判结果】

在小区物业服务过程中，物业公司的服务质量存在一个持续提高的过程，特别针对小区业主反馈较多的事项，作为物业服务企业，应当加强与业主的及时沟通、及时处理，加强小区内部的物业管理，尽职尽责予以妥善解决，逐步提升自身服务质量。本案中，陈某提交的现有证据尚不足以证明案涉小区物业服务存在严重瑕疵，物业公司应树立主动为业主服务的意识，在提供物业服务期间，就业主提出的问题积极听取意见和建议，提高自身物业管理水平，更好为业主提供服务。陈某以物业公司物业服务或物业管理不到位为由拒付物业费，无法律依据，法院不予支持。

【要点提示】

物业公司与小区业主是互相依存支持、互相理解与配合，物业公司与业主之间存在互相促进、良性循环的关系，物业公司需要尽职尽力认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，力求赢得广大业主的认可、理解与支持。业主以拒绝或拖延缴纳物业费的对抗方式可能导致物业服务质量陷入恶性循环。

【基本案情】

某物业公司起诉业主张某要求支付2013年1月1日至2022年11月30日的物业费。庭审中，张某辩称物业费已过诉讼时效。物业公司则表示通过邮寄律师函、电话及上门张贴公告的形式向张某催缴过物业费。

【裁判结果】

物业公司向法院提交了律师函、EMS邮寄单及张贴催缴通知照片，但未能提交律师函邮寄签收回单，张贴照片未显示具体时间、地点且未提交原始载体以供核实，致使法院无法判断邮寄情况及照片的真实性、客观性，物业公司亦未提供存在诉讼时效中断或中止的其他证据，应承担举证不能的不利后果。因此，对张某提出的诉讼时效的抗辩意见，法院予以采纳。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业公司向法院起诉的行为已构成诉讼时效的中断，故物业公司部分物业费的主张已超过诉讼时效，对于超过部分，法院不予支持。

【要点提示】

诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失胜诉权的法律制度。物业公司遇业主不及时交纳物业费时，应依法主张权利，规范工作流程，留存催交证据，避免催交不及时或留存证据不足以致被驳回诉讼请求。

【基本案情】

某物业公司与罗某签订前期物业服务协议，约定物业公司提供的物业服务内容含共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、天线、消防设施设备等。庭审中，罗某辩称认为物业公司疏于共用水道的管理，导致其房屋发生返水事故，造成利益损失，故拒绝缴纳物业费。物业公司对罗某房屋返水的事实无异议。

【裁判结果】

根据物业公司与罗某签订的前期物业服务协议，物业公司应当做好排水管道等共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，在罗某房屋返水事实存在的情况下，物业公司未提交证据证明履行了排水管道等共用设施的日常维护义务，物业公司提供物业服务存在不到位之处，法院酌情对物业公司主张的物业费予以调减。

【要点提示】

作为物业服务合同的当事人，物业公司有为业主提供物业服务的义务。如物业公司提供的物业服务不存在影响业主基本生活质量的缺陷问题时，那么业主不能仅以物业服务质量存在瑕疵为由认为物业公司构成根本违约，从而拒交物业费。但如果提供的物业服务质量存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大缺陷，确实对业主的生产、生活造成根本性影响，物业公司构成全面、长期违约，符合根本违约的法定情形。根据权利义务对等原则，法院可酌情减免业主部分物业费。

【基本案情】

某物业公司自2009年起为某小区提供物业服务，因部分业主对物业服务不太满意，拒绝支付物业服务费，该物业公司现已退场，催缴物业费难度很大，无奈之下将39户业主诉至法院。

【裁判结果】

通过研判，法院认为该批量案件法律关系相同，涉及人数较多，采取“示范判决＋批量调解＋判后答疑”的方式将更有利于保护双方合法权利，化解双方对立情绪。通过前期电话联系每一位业主，耐心倾听广大业主的意见，协调双方诉求，促使双方达成和解共14件。对于调解不成的案件，法院选取了2件具有代表性的案件进行公开开庭审理，并形成了示范性判决。判决生效后，法院及时与剩余13案业主沟通，告知示范诉讼判决结果，引导按照判决意见分批调解，通过充分释法明理，最终这13案全部以业主主动缴纳费用的方式撤诉结案。

【要点提示】

物业服务合同纠纷法律关系并不复杂，但这类案件具有主体多、涉及面广、积怨深、易激化等特点，容易引发群体性事件。秉持“抓前端，治未病”的理念，通过示范判决的示范作用，推动普遍化矛盾的有效解决，在节约司法资源的同时，最大限度减少当事人的诉累。实现法律效果、政治效果和社会效果的统一。