购买的二手花园洋房附带一间“阳光房”，不料却是违章建筑，必须限期拆除，因此造成的房款差价和违建拆除费用该由谁来承担？近日，重庆市潼南区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷，认定买卖双方具有同等过错，判决卖家降低购房费用并赔偿拆除费用约4万元。

　　法院查明，张女士拥有一套位于顶楼的花园洋房，屋外有一处面积较大的露台。张女士在该露台上搭建了一间约70平方米的“阳光房”。2022年1月，张女士将该洋房作价85万元出售给郑先生，二人签订了购房合同，合同中并未写明交易内容包括该“阳光房”。2022年2月，郑先生取得了该房屋的产权证。

　　2023年8月，城管部门认定该“阳光房”属违章建筑，发出书面通知，责令郑先生自行拆除，否则将会被强拆。郑先生遂雇请人员予以拆除。之后，郑先生多次要求原房主张女士赔偿。张女士则认为房屋已经过户，“阳光房”被 拆除的责任应由郑先生一人承担。郑先生诉至法院，请求判令张女士降低购房费用并赔偿拆除费用约34万元。

　　庭审中，郑先生认为张女士隐瞒了“阳光房”属于违建的事实，并将其作为房屋卖点，自己基于误解而购买了该房产，张女士的行为构成欺诈，因此要求张女士承担相应的民事责任。张女士则辩称，房屋产权已经过户到郑先生名下，“阳光房”是房屋交易的一部分，产权过户后的风险应由郑先生自行承担。

　　法院认为，“阳光房”虽未写入书面合同，但影响双方交易对价，仍属约定交易范围，该“阳光房”已被行政主管部门认定为违章建筑，有关“阳光房”的买卖约定属无效。郑先生丧失“阳光房”使用利益并支出拆除费用，此时买卖合同权利义务失衡，之间的差额可认定为郑先生因此遭受的经济损失。原、被告对阳光房被限期拆除均应有所预见，无视法律、心存侥幸的主观过错大体相当，应承担同等责任。

　　据此，法院综合房屋成交金额、物理现状、拆除费用、当地经济水平、交易市场行情等因素，判决张女士承担50%的责任，向郑先生赔偿4万元。

　　释 法

　　法官庭后表示，本案的核心问题在于合同的部分无效以及相应的法律后果。根据《中华人民共和国民法典》规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，合同部分内容有效，而其余部分无效。具体来说，双方的交易标的是一套带有“阳光房”的花园洋房。关于房屋本身的约定，由于没有违反任何禁止性或效力性规定，这部分约定应当有效。然而，“阳光房”作为建筑结构的一部分，如果属于违章建筑，那么与之相关的约定就违反了法律的效力性禁止性规定，因此这部分约定应认定为无效。

　　《中华人民共和国民法典》规定，当合同被认定为无效时，如果其中一方存在过错，那么这一方应当对另一方因此所遭受的损失进行赔偿。如果合同双方都存在过错，那么应当各自承担相应的责任。在“阳光房”被拆除的情况下，买卖双方的权利和义务出现了失衡，从而给买方带来经济损失。对于这一经济损失，由于买卖双方的主观过错大致相当，根据法律规定，双方应当承担同等的责任。

　　在房地产交易市场上，尽管附属建筑增加了房屋的吸引力，但它们仍然属于建筑产品的范畴，同样涉及公共安全的问题。因此，在使用这些附属建筑时，尤其是在进行改造之前，购房者应当首先了解相关法律法规以及物业管理规定。

　　在进行改造之前，购房者需要向相关部门提出书面申请，在得到相关部门的批准后，才能开始实施改造。

　　此外，在考虑附属建筑的使用时，购房者还应当充分尊重相邻关系，注意保护相邻业主的通风、采光等合法权益。尽量避免给相邻业主带来不便，否则可能会引发邻里纠纷。

  喻律师（双证律师，同时具备律师执业证和专利代理人资格证） 擅长处理合同纠纷、劳动工伤、婚姻家庭及知识产权等领域。027-87735005 13627284349