带租拍卖通常会影响房产的起拍价，即使法院在确定起拍价时未考虑租赁，法院在拍卖公告中载明房产上存在租赁并对相关租赁情况进行披露后，成交价也势必受到带租拍卖的影响，竞买人以带租价格竞得房产，即使租赁虚假，竞买人的利益也难谓受损，因竞买人并无诉的利益，故对其判令租赁合同无效、腾房清退的诉请，人民法院应不予受理或驳回起诉。

理由与依据

民事诉讼理论中，诉讼的必要性和实效性称之为诉的利益，原告的利益体现在原告可以通过诉讼获得司法判决以维护自己的实体权利或权益。这种利益是基于原告的权利或权益实际处于危险或不安的状态。对于同一不动产，“带租拍卖”的成交价格无疑会低于“不带租拍卖”的成交价格，竞买人以“带租拍卖”的较低价竞得房产后，对该拍卖房产的预期就是租赁权存在，承租人会在租赁期限内占有使用该房屋。即使该租赁合同虚假，也并未损害竞买人的期待利益，难言竞买人的利益受损。

从诉的利益角度分析，即使是虚假租赁，也并未侵害竞买人的合法权益， 竞买人要求承租人腾房清退返还房产的诉请没有诉的利益。我国民事诉讼制度将诉的利益作为诉权行使的要件，而非实体判决的诉讼要件，b 即对于缺乏诉的利益的诉请，应不予受理或驳回起诉。

从相同竞买条件角度分析，竞得人请求人民法院判令租赁合同无效腾房清退的，若法院支持其诉请，实质上是竞买人以“带租拍卖”的较低价格购得“不带租拍卖”的房产，对受“带租拍卖”影响的潜在竞买人不公，类似于对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件。

从诚信原则角度分析，依据《网络司法拍卖规定》第13 条、第14 条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等，并在拍卖公告中特别提示：“竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵”。人民法院在拍卖公告中披露租赁情况“带租拍卖”时，竞买人参与竞价视为对租赁关系的默认及接受，竞买人在竞买后应当继受原租赁合同所约定的权利义务，其在竞买后主张租赁合同无效有违诚信原则。

从权利救济的角度分析，竞得人在法院作出的拍卖成交裁定送达后即成为拍卖房屋的所有权人，依法继受租赁合同项下出租人的权利义务，如承租人未按租赁合同约定向竞得人支付租金，或有其他严重违约行为（如变更用途、合同到期不返还房屋）的，此时竞得人可诉请解除租赁合同，要求承租人腾房清退，竞得人的权益能够得到有效保障。此外，拍卖物是否带租无疑会影响成交价格，租赁虚假实质损害的是申请执行人利益，申请执行人起诉请求撤销虚假租赁合同，人民法院审查属实的，应予支持。

立法沿革与争议

有观点认为，法院拍卖公告仅为信息披露，竞买人在竞买成功后有权利向法院申请对案涉房产进行腾退交付，法院也有义务负责腾退和交付。若竞买人发现原租赁关系虚假，承租人拒不腾房导致其物权损害时，实质上是执行法院未尽到审查义务，未按规定腾退标的房屋的不作为的执行行为引发的后果，竞买人可以作为利害关系人，依据《异议复议规定》第5 条，以执行法院未尽审查义务、未按照规定将已成交的房屋清空、腾退交付给竞买人的不作为的执行行为侵害了其合法权益为由，提出执行行为异议予以救济。

案例索引

江苏省高级人民法院（2020）苏民申4683 号排除妨害纠纷民事申请再审审查案。