在电梯加装和使用过程中，楼上楼下、左邻右舍因需求和利益不同，容易产生纠纷。

“老人反对装电梯建好后又想用被全楼拒绝”冲上热搜，引发热议。

这缘起于近日最高人民法院、住房和城乡建设部联合发布的老旧小区既有住宅加装电梯典型案例，其中一起案例中，广东省广州市荔湾区某小区某栋9层住宅楼业主于2017年至2018年商议加装电梯，44户业主中有32户业主同意。居住于3楼、年近八旬的业主郭某因有异议未参与出资。

电梯投入使用后，郭某提出希望在补交相应集资款后使用电梯，但32户业主均认为郭某前期对加装电梯有异议，导致加装电梯工程延误一年多，反对其使用电梯。

于是，郭某向法院起诉，请求确认其在按前期加装电梯筹资方案支付10077元费用后，对新建电梯拥有与32户业主同等的权利和义务。

庭审中，谢某等32户业主表示，除10077元集资款外，郭某还需额外支付8000元作为电梯施工延误的滞纳金，并承担其在本次诉讼中产生的25000元律师费，他们才同意郭某使用电梯。郭某则表示仅同意支付集资款。

法院审理认为，依据公平原则，使用电梯应以交纳集资款为前提，因此法院判决郭某支付增设电梯集资款后，由该住宅业主代表向郭某提供电梯卡，供其搭乘电梯使用。

该案判决后，很多网友为32户业主抱不平：“这事就不是钱的问题，而是一口气，这个老人延误大家一年多，这一年多的损失应该也体现在这个交的费用里面。”“后期加入的，集资款应当计算误工费、利息之类的，这样后面业主反悔要使用的时候，就应当依据约定，允许他支付补偿之后再加入。”

随着人民群众对美好生活的需求不断提升，老旧小区既有住宅加装电梯成为广大城市家庭，尤其是有老年人、婴幼儿、残疾人家庭的迫切需求。

“截至2023年10月，全国老旧小区既有住宅已累计加装电梯近10万部，但加装电梯仍是老旧小区改造中群众反映强烈的难点问题。”最高人民法院民一庭庭长陈宜芳介绍，在电梯加装和使用过程中，楼上楼下、左邻右舍因需求和利益不同，容易产生纠纷。

此次发布典型案例，从不同角度阐释了老旧小区既有住宅加装电梯的规则，为法院和行政主管部门提供司法和执法指引，为小区业主提供行为指引。

加装电梯进展缓慢

老旧楼房加装电梯是一项重大的民生工程，且需求广泛，但却面临一系列阻碍。

根据住房和城乡建设部对全国城镇老旧小区改造进展的统计数据，2022年，全国计划新开工改造的城镇老旧小区有5.1万个，共计840万户。加装电梯是其中的重要内容。

相对于亟须加装电梯的老旧住宅楼数量，当前加装电梯的速度仍显缓慢。以上海为例，2021年全市加装电梯1579台，2022年加装2303台，2023年计划加装3000多台。但与此同时，随着“能装”“易装”小区的逐渐消化，加装电梯动力呈现减弱态势。今年北京市丰台区新加装电梯86部，竣工完成68部，2023年加装电梯任务开工、竣工率均达到100%，完成效率位列全市第一，但数据绝对量仍略显单薄。

加装电梯进展缓慢，原因是多方面的。有资金方面的原因。专家指出，多层住宅加装电梯涉及施工建造、管线迁移配套费用、重建支撑设施、后期运行维护成本等费用，尽管目前政府给予每台电梯40%的资金补贴，最高金额近30万元，但随着加装电梯成本增加，剩余资金筹措仍面临不少瓶颈问题。

也有运营维护方面的原因。专家指出，电梯属于特种设备，后期运行维护工作非常专业复杂，且涉及日常的保养、管理、维修等长期费用，需要系统谋划长效管理机制以保障使用安全。但目前很多老旧小区没有物业管理，有的物业公司考虑到运营成本和责任拒绝接管。

更主要的原因还是邻里纠纷。据不完全统计，加装电梯纠纷案件近年来快速增加，从2016年的不足百件增加到2021年的600多件。

加装电梯纠纷往往与其他法律纠纷相关联。比如在业主征集意见中代替他人签名而导致的姓名权纠纷、加装电梯施工过程中建设工程施工合同纠纷、加装电梯导致房屋面积变化而产生的继承纠纷，还有得知购买的房屋即将加装电梯而主张解除合同，或通过虚构电梯加装项目进行诈骗等。

加装电梯不是想装就装，要符合相关住宅建设标准。四川省渠县人民法院2022年审理的一起加装电梯排除妨害案件中，原告起诉被告阻挠加装电梯施工。法院经审理认为，增设既有住宅电梯属于固定建筑物的一部分，如果不能够确保满足人员疏散、消防安全的要求，则将是一个巨大的安全隐患。本案原告所提供的证据，不足以证明在增设电梯行政审批程序中已全部合法，特别是未提供消防部门的明确批准。故原告对既有住宅增设电梯缺乏合法性。

但很多案件中，往往判决加装电梯的业主胜诉。在成都市温江区的一片老旧小区内，建有两栋老居民楼，因为当初建造时处于21世纪初，故未配套电梯设施。在该小区中，居住的业主多数年纪较大，行动不便。故在2020年国家出台有关老旧小区改造的政策后，一些高楼层业主决定与楼栋里其他业主协商加装电梯的事宜。

协商过程中，低楼层业主以自身出行便利，加装电梯会对房屋采光、通风等造成影响，且电梯在运行时会产生噪声为由拒绝加装电梯，由此引发了高楼层用户将低楼层用户诉诸法院的案件。

最终，法院认为高楼层业主依照业主管理表决权，满足“专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”这一正当条件，判决低楼层用户不得拒绝安装电梯，如果低楼层业主认为加装电梯会侵犯其权益或有其他隐患，可向高楼层业主另行主张权利。

“三分之二或三分之二加四分之三”规则

加装电梯需要满足什么样的表决条件，其实被认为有明确的法律依据。

民法典第二百七十八条的第六项至第八项分别规定了“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”等业主共同决定事项，“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。

加装电梯一般被认为属于第六项至第八项规定的事项，因此，加装电梯需要专有部分占比三分之二且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

《人民法院报》评选出的2021年度人民法院十大案件的第一大案件就是一起加装电梯纠纷案。2020年9月，合肥市绿园小区一业主与某工程公司签订了“加装电梯设备采购及安装合同”。施工单位进场施工后，一楼业主认为，加装电梯影响房屋采光，且存在安全隐患，阻挠电梯施工。多次调解后，住在3楼及以上业主将一楼业主起诉。

合肥市包河区人民法院审理后认为，案涉楼宇加装电梯事项已符合上述“三分之二或三分之二加四分之三”规则，并对加装电梯事项进行了公示及备案。法院判决被告停止对电梯安装施工的阻挠、妨碍。

中国政法大学教授肖建华认为，老旧社区改造关系到人民群众最关心最直接最现实的利益问题，增设电梯是其中最重要的改造项目之一。而实践中，老旧小区增设电梯因为同楼或同一单元的业主之间的利益差异，往往很难让所有业主达成一致。而低层住户和高层住户之间的利益分歧最为典型。民法典专门对此规定了相应的多数决程序，为该类纠纷的解决提供了具体的规则。

然而，虽然法律规则明晰，现实中的纠纷却有增无减。不仅政府部门收到大量的投诉电话、信件，执行审批工作的规划部门频频成为行政诉讼的被告，而且还有业主阻拦施工、邻里暴力伤害等不和谐的场面出现。

湖南大学法学院教授李小明认为，社区与业主之间之所以产生如此多的利益纷争，根本原因在于有关政府部门并未准确地理解和执行法律。

李小明认为，民法典第二百七十八条之“四分之三多数同意”规则，适用私权利状态已经形成且稳定不变的情形，即使筹集建筑物及其附属设施的维修资金，或者改建、重建该建筑物及其附属设施，或者改变共有部分的原有用途都不影响更不会增加或减少业主在该建筑物及附属设施上的私权利。这里所采用的四分之三多数同意规则实质上是业主行使的一项管理性权利，并不会损害、侵害任意一位业主在物业上享有的私权利。

但加装电梯并非已经存在的建筑物及其附属设施，不属于已经形成且稳定不变的建筑情形，它是新产生的建筑物附属设施，将形成新的私权利格局。既有住宅加装电梯对于已经建成的多层建筑，对业已形成的业主所有权、相邻权格局会产生新的影响，不仅影响业主住宅的安全、消防、隐私、通风、采光、原楼道通行便捷、住宅外部景观等各个方面，还会影响业主住宅的经济价值。

或许正是因为这种复杂性，多地政策实行了比民法典更严格的标准。比如，2020年5月，北京市住房和建设委员会等五部门制定的《北京市老旧小区综合整治工作手册》规定：“既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案应当充分听取拟加装电梯范围内全体业主的意见，并经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见。”

“其他业主不持反对意见”，几乎等同于其他业主“一票否决”，推进难度可想而知。

加强调解解心结

低层业主权益是否受到损害，受到何种程度的损害，现实中难以厘清，但助长低层业主屡屡行使“一票否决”，则易滋生纠纷。

在诉讼中，低层业主通常主张加装电梯的行为对其房屋的通风、采光、安宁以及业主的隐私构成侵害，并且造成了房屋的贬值。他们通常提供房屋的照片以及房产中介公司给出的鉴定意见来证明损害的发生及其严重程度，但不同的鉴定方对房屋价格贬损情况的认定相差很大且缺乏权威性，法院难以认可。

2020年3月，广西壮族自治区南宁市某老旧小区某栋某单元业主投票决定启动小区加装电梯工作。除居住二层的王某不同意以及两户业主弃权外，其他业主均同意加装电梯。

2020年12月，加装电梯项目准备施工时，王某出面阻挠，并向法院起诉，以楼上14户邻居侵犯其建筑专有部分权利以及通风采光权等为由，要求停止电梯加装施工。

南宁市青秀区人民法院审理认为，经现场勘验，拟加装的电梯及连廊作为全封闭的建筑，在距楼栋较近的情况下可能会影响王某家阳台一侧的通风、采光和日照，至于影响的程度大小，因无明确的证据而无法确定，王某也无法举证。

该加装电梯项目已取得相关行政许可，且业主表决程序合法，加建电梯的行为符合法律的规定，故判决不支持王某的诉讼请求。

虽然骆某等14户业主赢了官司，但为避免出现“赢了官司、输了感情”，该单元的几名党员牵头，主动找到王某协商，提出由楼上业主共同出资7639元，为二楼年近九旬反对加装电梯的业主免费增设电梯入户连廊，10年内免交电梯保养费、维修费。王某也消除了思想顾虑，肯定了加装电梯给自身带来的便利，双方最终握手言和。

“有了电梯，老人孩子出门就更方便了！”家住浙江省杭州市上城区未央村11号楼6层的戴女士经常抱着几个月大的外孙女到楼下遛弯，单元楼加装电梯后，她上下楼轻松了很多。但此前达成加装电梯共识的过程并不容易，为此项目曾被搁置了4年之久。

原来，未央村11号共有7层14户，70岁以上老人就有20多人，加装电梯需求迫切。2018年，有业主申请加装电梯，但遭到了低楼层住户的反对。“低楼层住户担心加装电梯会带来噪声、采光等方面的问题，导致自身权益受损，同时对建筑结构安全也有一定的担忧。”杭州市住房保障和房产管理局安全中心副主任沈春芽介绍，从2018年到2021年，社区和街道多次协调无果，加装电梯项目就此搁置。

2021年7月，根据单元楼部分业主的再次申请，未央村11号所属的街道举行了加装电梯公开听证会。“听证会邀请了资深律师、调解员、工程技术和特种设备专家以及民情议事员等组成听证团，共同参与项目调解。”沈春芽说，听证会申请方和被申请方业主均委托公益律师代理参与听证，确保听证公开、透明、公正。

一场加装电梯听证会，解开了死结，推进了民意统一。“针对我们关心的采光、通风、噪声、安全等问题，听证团专家根据前期专业评估现场作出解答，打消了我们的顾虑。”居民李某说。经过近一个小时的公开听证，双方充分发表意见并听取专家建议，最终，双方达成一致意见，低楼层住户同意加装电梯。

政府统筹引导，社会多方主体协调参与，也已成为国际经验。

新加坡为应对愈发凸显的人口老龄化、居住环境老化等问题出台了电梯翻新计划。在组织架构上，新加坡构建由工作委员会和社区服务中心共同组成的基层组织，负责全程管理电梯翻新工作。

其中，工作委员会由基层组织顾问、基层领导、项目顾问、公民咨询委员会、邻里居民委员会和建屋发展局代表组成；社区服务中心由公民咨询委员会和邻里居民委员会组成。

基层组织积极搭建多种沟通渠道，鼓励居民参与。通过搭建意见融合和互动平台，集体决定更新方案，在减少矛盾的同时也极大地增强了居民主人翁意识，促进加装电梯工作的顺利推进。

李小明也认为，对于社区层面的冲突解决，应当建立多元协作机制，充分发挥社区、业主委员会、建设单位、调解组织等机构的作用。明确各级政府部门在既有住宅加装电梯工程事项上的法定职责，确保政府部门依法行政，进而实现法治政府的目标。

喻律师（双证律师，同时具备律师执业证和专利代理人资格证） 擅长处理合同纠纷、劳动工伤、婚姻家庭及知识产权等领域。027-87735005 13627284349