很多城里工作的职工，想退休后回农村养老。即将退休的老张想退休后回乡下享受田园生活， 但烦恼的是自己在农村没有住房。 恰在此时， 老家的堂弟想把多余的2间房卖给他， 并商量好了价款。 在双方准备签订合同时， 村委会却说这样做不合法。 那么， 老张作为城镇退休职工能否购买他人农村的住房呢？

【评析】

《土地管理法》第九条第二款规定：“……宅基地和自留地、 自留山， 属于农民集体所有。” 该法第六十二条第一款、 第五款分别规定： “农村村民一户只能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、 自治区、 直辖市规定的标准。” “农村村民出卖、出租、 赠与住宅后， 再申请宅基地的， 不予批准。”

这些规定表明， 农村宅基地使用权， 只能由农村集体经济组织成员享有， 具有人身依附性， 只能在本村集体经济组织成员之间依法转让， 本村以外的非集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。

另外， 中央农村工作领导小组办公室、农业农村部印发的 《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》 第六条指出： “宅基地是农村村民的基本居住保障， 严禁城镇居民到农村购买宅基地， 严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。” 因此， 在 “房地一体” 的情况下， 既然国家禁止城镇居民到农村购买宅基地， 也就决定了城镇居民无权到农村购买农房。

本案中， 老张无权购买堂弟的房屋。 即使其与堂弟签订了农房买卖合同， 进行了实际交易， 也会因违反法律的强制性规定而归于无效。