物业服务连着千家万户，然而涉及物业公司的更换问题，近年来越来越成为物业矛盾纠纷的易发点。物业公司怎么换？谁有权来更换？苏州市姑苏区法院就审理了一起相关案件。

2012年至2020年期间，某别墅小区开发商陆续与购房者签订《商品房买卖合同》，其中载明开发商已于2012年经住房和城乡建设部门核准选聘A公司对小区进行前期物业管理；在物业管理区域业主大会、业主代表大会或物业管理委员会成立前，由开发商选聘的物业服务企业负责前期物业管理工作。

后因A公司经营亏损无法继续提供物业服务，2021年，开发商与B公司签订《前期物业服务合同》，约定将小区委托给B公司实行前期物业服务，期限两年。

一年以后，B公司在小区内张贴公告，称其自进驻该小区以来，各业主拒不承认开发商与B公司签订的物业服务合同，也不签订物业管理服务协议，至今未缴纳任何物业费，故B公司决定退出该小区。

后B公司与业主就追讨欠付物业费事宜协商未果，遂诉至法院，要求业主支付拖欠的物业费。

法院经审理认为，该案的争议焦点为开发商与B公司签订的《前期物业服务合同》对业主是否具有法律约束力。该案中，根据业主与开发商签订的《商品房买卖合同》，开发商选聘A公司对小区进行前期物业管理。据此，开发商作为合同当事人与A公司签订的前期物业服务合同对业主产生约束力，业主根据物业服务合同享有相应的权利并承担相应的义务，其中包括解聘、续聘物业服务企业的权利。因此，开发商更换选聘新前期物业服务企业应当取得业主的同意。

现在业主称对开发商与B公司签订的合同不知情亦不予认可，现有证据亦无法证实开发商与B公司在签订合同时已经取得了业主的同意，由此可以认定开发商与B公司签订物业服务合同超越了自身权限，属于无权处分行为。同时，该合同未经业主追认，根据合同相对性原则，对业主不发生法律约束力。B公司在签订合同时未尽审慎义务，存在一定的过错。

然而，案涉小区业主已实际享受了B公司提供的保洁、安保、设施维护等物业服务，双方构成了事实上的物业服务合同关系。因此，综合考虑物业运营成本、提供的服务内容以及与原物业公司服务标准的衔接等因素，法院未支持B公司主张的收费标准，而是酌情确定了合理的服务费单价，最终判决业主应当向B公司支付一定的物业费。

一审判决后，业主不服提起上诉，二审维持原判。

法官说法

选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，是法律赋予业主的共有管理权。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，更换物业公司必须经过法定的表决程序，取得相应比例的业主同意。开发商作为建设单位，在房屋售出后，更换物业公司须由业主共同决定，经业主大会依法表决通过，开发商无权代替业主作出选聘新物业公司的决定。