近年来，此类公共空间被违规占用、改造的纠纷时有发生，但很多业主对此类行为的法律边界、权责划分并不清楚：邻居私改公共走廊是否违法？物业在其中是否负有管理责任？若因“爆改”行为引发火灾、漏水等安全事故，责任该如何界定？业主被侵权后，又该通过哪些合法途径维权？法诉宝就大家普遍关注的这些法律问题，结合类似情况进行解析，为业主维权提供法律指引。

问题①：邻居“爆改”公共走廊，侵犯业主哪些权利？

律师解答

首先，邻居擅自占用、改造公共走廊的行为，构成多重违法与侵权。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有。公共走廊作为建筑物内的公共通行部分，依法属于该栋楼全体业主共同共有的部分，任何单个业主均不享有排他的、专有的所有权。同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条进一步明确，通道、楼梯等公共通行部分以及消防等附属设施，应当认定为共有部分。因此，邻居将共有部分视为私有空间进行改造，直接侵害了全体业主对该共有部分所享有的共有权和共同管理权。

其次，侵权行为还体现在侵害相邻关系与通行权方面。《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。邻居在公共走廊搭建厨房、安装马桶及洗衣机、堆放杂物，不仅侵占了公共空间，更必然产生油烟、异味、污水隐患，并导致通行空间狭窄甚至堵塞，严重影响被侵权人的正常生活、居住安宁与日常通行，违背了处理相邻关系的基本原则，构成对相邻权的侵害。同时，该行为亦违反《中华人民共和国民法典》第二百九十六条关于不动产权利人利用相邻不动产应尽量避免造成损害的规定。

问题②：公共走廊“爆改”厨卫，存在哪些安全隐患？相关行为是否违法？

律师解答

公共走廊“爆改”成厨卫的行为存在严重安全隐患，且违反多项法律规定，既威胁居民人身财产安全，也扰乱居住秩序。

公共走廊是重要的消防疏散通道和安全出口。《中华人民共和国消防法（2021修正）》第二十八条明确规定，任何个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口。在走廊内设置使用明火的厨房、堆放大量杂物，极大增加了火灾风险，并在发生险情时阻碍人员逃生与救援，该行为已直接违反消防法规。此外，根据《住宅室内装饰装修管理办法（2011修正）》第六条规定，装修人未经批准不得搭建建筑物、构筑物或改变住宅外立面。在公共走廊搭建厨卫设施，亦涉嫌违反该装饰装修管理的强制性规定。

公共通道被设置成厨房并使用明火或被堆放杂物等，一旦发生火灾，明火可能引燃杂物快速蔓延，狭窄的通行空间会阻碍居民逃生，被遮挡或掩埋的消防设施也无法及时使用，会造成严重的社会危害结果。若造成他人重伤、死亡及公共财产或他人财产直接经济损失达一定数额，则该违法行为涉嫌构成失火罪或以危险方法危害公共安全罪。

问题③：放任业主“爆改”公共走廊，物业是否存在管理缺失？须承担什么责任？

律师解答

关于物业服务企业的责任问题，其在此事件中负有法定的管理、制止及报告义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条相关规定，物业服务人负有维护物业服务区域基本秩序，对区域内违反有关消防等法律法规的行为及时采取合理措施制止、并向主管部门报告的义务。《中华人民共和国物业管理条例》第五十条亦明确，业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应征得业主委员会同意。显然，若邻居存在长期、大规模的违规改造行为，物业服务企业在其日常巡查管理中是应当及时发现并予以制止的。若其未尽到合理的巡查、制止和报告职责，则构成管理上的不作为。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条，物业服务企业未能履行合同约定或法定义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这意味着，如果因物业公司未及时制止该违规行为而导致损失发生或扩大，其可能需要承担相应的赔偿责任。

问题④：若因“爆改”行为发生火灾、漏水等事故，责任该如何划分？

律师解答

（一）关于业主在公共通道“爆改”行为是否构成侵权及责任承担问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十六条，业主不得擅自侵占公共通道进行结构性改造。侵权人擅自对公共通道实施“爆改”行为，违反法律规定及管理规约，构成侵权行为。依据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条，该行为与火灾、漏水事故存在直接因果关系，且侵权人无法证明自身无过错，应推定其承担侵权责任。

（二）关于物业管理方是否存在管理疏忽及须承担相应责任问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业公司负有制止违法改建、采取安全防护措施的法定义务。若物业方未通过巡查发现改造行为，或发现后未及时采取制止、报告等措施，可能被认定为未尽到安全管理职责。此时需结合物业服务合同具体条款及公共视频记录等证据，判断物业方过错程度。

（三）关于被侵权人是否存在扩大损害的行为及责任减轻问题。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条，若受害方在事故发生后未采取合理措施防止损失扩大（如未及时关闭水阀导致漏水二次扩散），可能减轻侵权人责任。侵权人须举证证明受害方存在过错，否则法院通常默认受害方已尽必要注意义务。

（四）关于多行为人责任分配问题。若事故系侵权人“爆改”行为与物业疏于管理的共同作用导致，依据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条相关规定，应根据各自过错程度划分责任比例。

法院会结合公共视频记录、应急处置记录等证据综合判断，若受害方已履行一般理性人的止损义务，则不影响全额索赔。

问题⑤：面对邻居违规改造公共走廊，业主该如何合法维权？

律师解答

关于维权路径，建议遵循以下步骤，理性、依法维权：

1.固定证据：这是所有维权行动的基础。请务必全面收集并保存好相关证据，包括但不限于：公共走廊被改造现状的清晰照片与视频，注意体现时间、地点；与邻居就此事进行沟通的记录，如微信聊天记录、短信、录音录像；向物业服务企业反映此问题的记录，如通话记录、现场沟通录像、书面投诉函及物业的回复等。

2.先行协商与要求物业履职：首先，可以基于上述法律分析，与邻居正式沟通，明确指出其行为的违法性及危害，要求其在合理期限内自行拆除违规设施、清理杂物、恢复走廊原状。同时，应立即向物业服务企业正式提出书面投诉，要求其依据《中华人民共和国物业管理条例》及物业服务合同，履行管理职责，向违规邻居下达书面《整改通知书》，督促其限期整改，并保留好提交的投诉材料及物业回应。

3.行政举报：若协商无果且物业公司不作为或处置不力，可以携带已收集的证据，向相关行政主管部门进行实名举报。具体可向县级人民政府住房和城乡建设（房地产）主管部门举报邻居违规装饰装修及物业公司未履行管理职责的行为；向消防救援机构举报邻居占用、堵塞疏散通道的消防安全违法行为。行政主管部门依法有权责令改正并处以罚款。

4.提起民事诉讼：如果通过以上途径仍无法解决问题，可以向法院提起诉讼。以该邻居为侵权人，以“相邻关系纠纷”或“排除妨害纠纷”为案由，提出明确的诉讼请求。核心诉讼请求可包括：判令侵权人立即停止侵害，拆除其在公共走廊私自搭建的厨房、卫生间等设施，清除堆放的杂物；判令侵权人将公共走廊恢复原状。如果该侵权行为已经造成了实际的财产损失（如因渗漏导致墙体损坏）或额外的费用支出，可以一并主张损害赔偿责任。在诉讼中，可以将未尽到管理责任的物业服务企业列为共同侵权人或第三人，要求其承担相应责任。

问题⑥：业主自身需注意什么，避免维权时陷入被动？

律师解答

业主维权时须时刻保持理性、合法的方式，切勿采取私自拆除对方违规设施、破坏财物或肢体冲突等过激行为，以免自身从受害者转变为侵权者，承担不必要的法律责任。