【案情】

2018年6月，某物业公司与小区开发企业签订前期物业服务合同，物业收费相关情况一直未向相关部门备案；2022年8月，该小区成立业主大会、业委会。2024年6月，业主大会、业委会完成物业选聘，签订新的物业服务合同。2025年2月，市场监管部门接群众举报，发现该物业公司前期物业收费未按规定备案，存在“擅自制定属于政府指导价范围内的服务价格”的违法行为，并于4月对该物业公司作出行政处罚。

【评析】

本案的核心争议是前期物业服务政府指导价适用终止节点以及行政违法行为持续状态的认定。笔者认为，业主大会、业委会依法成立后，前期物业服务阶段终结，政府指导价强制适用效力同步终止，涉案未备案违法行为已于2022年8月终了。行政机关2025年启动查处，已超出法定追诉时效，依法不应予以处罚。

从法律适用范畴看，政府指导价仅适用于业主自治缺位的特殊阶段，业主大会、业委会成立后其正当基础即告消灭。《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》中要求前期物业服务收费实行政府指导价，是以公权适度介入平衡主体地位，实现对业主群体的兜底保护。而业主大会、业委会依法成立后，意味着人数与专有部分面积均达法定表决标准，小区已具备协商定价、选聘物业、监督履约、民事追责的完整自治能力，行政兜底基础不复存在，继续强制适用政府指导价，背离立法本意。

从行政法职权法定、法律保留原则来看，行政执法应当恪守“法无授权不可为”，监管权限、期限及行政相对人义务均须有明确依据，不得以风险防控、民生考量自行创设义务、延长监管周期。《江苏省物业管理条例》规定，业主大会成立后物业服务收费是否适用政府指导价由业主大会自主决定；法规并未规定该阶段必须受政府指导价管制；退一步说，业主大会未对物业服务收费作出决定，就不能要求强制适用政府指导价。业主大会成立后，业主相关权益受损可通过业主自治、民事调解、民事诉讼救济；在缺乏法律依据时仍强制适用政府指导价并作出行政处罚，极易形成执法不当，诱发行政复议、行政诉讼败诉风险。

从公私法边界与时效规则看，过渡期沿用原收费标准属民事自治行为，不构成行政违法持续。物业服务收费系平等民事主体之间的合同关系，受民法典意思自治原则调整。业委会成立后，原前期合同继续履行、收费标准未变，属业主集体默示认可的民事安排，不等于物业公司仍要受政府指导价约束、仍负前期阶段的行政备案义务；业主对物业收费如有异议，可通过协商调价、解除合同、提起诉讼等主张权利，属民事纠纷范畴。依据行政处罚法第三十六条，违法行为有连续或者继续状态的，自行为终了之日起计算追诉时效。本案备案义务依附前期物业法定监管阶段，2022年8月业委会成立后政府指导价强制约束与备案义务归于消灭，违法行为即告终了。2022年8月至2024年6月过渡期的收费属民事履约，不能认定为行政违法持续。行政机关2025年对已终了行为调查处罚，已超二年追诉时效，依法应不予处罚。