分析解读

逾期交房是指房屋在规定时间内或者开发商承诺的交付期内没有交付的行为，开发商逾期交房应当承担违约责任。开发商逾期交房后，经购房者催告，三个月内依约交房的，购房者可以要求对逾期时间产生的损失进行赔偿；如果经购房者催告，三个月内仍未交房并且无法给出正当理由的，购买者可以要求解除合同。

开发商逾期交房，如果购买人要求开发商继续履行合同，开发商在继续履行合同的同时要支付违约金，在合同约定交房之日起每超过一日，开发商应根据合同中双方约定具体金额支付违约金；如果购买者选择解除合同，开发商需要退还购买者已经支付的购房款本金和利息，同时支付合同中约定的违约金。

开发商逾期交房因不可抗力产生，仍需要承担违约，只是违约责任可以适当减少。

法条援引

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《商品房销售管理办法》

第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

案例

2016年3月李某与开发商签订房屋买卖合同，购买武汉市中南一处房产，两间房屋建筑面积104平方米，总价款70万元，合同约定2017年3月底交房，李某通过一次性付款。2017年6月底开发商并未按期交房，而且没有达到交房标准，直到2018年6月才达到入住条件，李某等才同意交房。在2017年6月到2018年6月，李某只能在外面租房。李某找开发商协商要求其承担违约责任，按合同支付违约金，开发商不同意，李某只能向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。法院经审理认为，开发商逾期交房确属违约应当承担违约责任。开发商称自己逾期交房是不可抗力导致，当地政府因环保需要多次要求停工。经查情况属实，但是不可抗力只能减轻责任不能免除，判决开发商支付李某违约金3.1万元。