在基层法院执行工作中，房产处置是实现申请人胜诉权益的重要环节。然而部分被执行人与案外人恶意串通，通过倒签租赁合同、伪造租金支付等手段，滥用“买卖不破租赁”规则阻却或拖延执行。此类虚假租赁行为不仅严重耗费司法资源，更损害司法公信力，应当引起重视。面对虚假租赁，执行法官在实践中面临着三重困境。

第一重困境在于不动产的租赁权设立过于简单。租赁合同以诺成为原则，无需经过登记或备案程序即可生效。这种设计在便利正常交易的同时，也为不法行为打开了方便之门。当事人合谋即可在短时间内完成全部形式要件的伪造：倒签合同日期以规避查封时点，编造现金交付凭证以规避银行流水追踪，甚至通过临时腾放杂物、伪造水电费单据来制造“实际占有”的假象。

第二重困境在于执行异议审查的权限模糊。执行异议程序的核心功能是审查执行行为的合法性，其审查强度本应区别于普通民事诉讼。然而，当案外人以租赁权为由提出异议时，法官往往不得不在执行程序中附带审查租赁合同的真实性。这种审查既缺乏充分的证据调查手段，又面临审限压力，难以与虚假租赁的阻却效果相匹配。即使执行法官将该异议移送执裁庭处理，实践中案外人常常利用异议审查的程序间隙，通过反复提起异议、复议甚至另案诉讼，达到“以时间换空间”的目的。

第三重困境在于违法成本低。伪造租赁合同、制造虚假占有等行为，干扰司法秩序，损害当事人权益。但由于此类行为往往披着“合法维权”的外衣，且证据真伪的认定本身存在难度，实践中对查实的虚假租赁行为适用罚款、拘留乃至追究拒执罪的比例并不高。违法成本与潜在收益的严重失衡，使得虚假租赁成为被执行人的“首选策略”。

2025年7月正式施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》已释放出从严惩治虚假诉讼的明确信号，其第二十一条专门规定了恶意串通、伪造证据妨碍执行的各类法律责任，包括罚款、拘留乃至追究刑事责任。笔者认为，可以此为制度支点，系统构建应对之策。

完善租赁备案公示制度，压缩“倒签”空间。探索建立长期租赁强制备案机制，对于租赁期限超过一定年限的不动产租赁合同，要求当事人通过不动产登记机构或住房租赁管理服务平台进行备案登记。通过租赁信息的公示公信，实现租赁状态与不动产登记信息的互联共享，制度上堵住事后补签、倒签合同的漏洞。

强化实质审查标准，穿透“合法”表象。在异议审查程序中，不仅应对合同进行形式审查，还要着重审查三项要素：一是合同签订时间的合理性，可结合合同文本的形成方式、当事人陈述的逻辑一致性进行综合判断；二是租金支付凭证的真实性，对于大额现金支付、无合理商业理由的一次性付清长期租金等异常情形，应要求当事人提供银行转账记录、资金来源证明等补强证据；三是实际占有使用的连续性，通过现场勘查、询问邻居、核查水电燃气缴费记录等方式，确认案外人是否在查封前已实际、持续、公开地占有使用不动产。

加大惩戒威慑力度。对于经审查认定的虚假租赁行为，应坚决对行为人予以罚款、司法拘留；造成申请执行人损失的，应支持其另行提起侵权损害赔偿之诉；情节严重，涉嫌构成虚假诉讼罪或拒不执行判决、裁定罪的，及时将犯罪线索移送公安机关立案侦查。也可推动将此类行为纳入征信系统，对相关主体在融资信贷、市场准入等方面予以必要限制。