【案情】

2025年，王某与某银行签订经营贷及抵押合同，王某提交离婚材料，双方办理了房屋抵押登记。因王某未按约还款，银行诉至法院。后李某作为第三人到庭称其系王某之妻，对贷款、房屋抵押均不知情。该案查明，王某与李某于2002年结婚后从未离婚，王某办理贷款时提供的离婚证等系伪造材料；某银行签约前两次查询王某《个人信用报告》均载明“已婚”，信贷员所拍勘验照片可见室内悬挂二人结婚合影、房屋内有女性生活用品。

【评析】

本案中，对银行能否善意取得房屋抵押权，有两种不同观点：第一种观点认为，虽然王某提交离婚材料，但银行未就该材料与征信报告所载、上门勘验所见的矛盾存疑之处审慎核查，不构成善意取得，抵押合同无效，故不享有抵押物优先受偿权。第二种观点认为，贷款合同、抵押合同均系双方真实意思表示，银行已上门勘验并办理抵押登记，构成善意取得，应享有抵押物优先受偿权。

笔者同意第一种观点，理由如下：

商业银行法第三十六条规定，商业银行应对抵押物的权属、价格及实现抵押权的可行性负有严格审查义务。房屋抵押权人是否存在具体信赖而构成善意，应从房产性质、登记权属、抵押人婚姻情况，及抵押权人的专业知识、交易经验等方面综合考量。银行作为专业金融机构，相关知识水平较高、交易经验较多，应具有更高程度的注意，其取得房产抵押权“善意”的认定标准应高于普通交易参与人。

民法典第一千零六十二条规定，婚姻关系存续期间所得财产原则上为夫妻共同所有，但我国夫妻共有房屋实际登记于一方名下较普遍。金融机构应认真查验《个人信用报告》、户口簿、民政部门档案（含婚姻登记、离婚协议等），现场走访调查，并及时与配偶核实，全面核查借款人真实婚姻状况及夫妻共同财产情况。

本案中，虽王某承诺离婚，但银行贷前两次查询征信报告显示“已婚”，离婚时间与现场勘验相隔三年之久仍长期悬挂结婚合影、室内有女性生活用品，银行未进一步向借款人配偶李某核实，存在重大过失，不构成抵押权善意取得。对此，银行应审慎规范行使贷款审批权，优化线上线下抵押物核查、贷前审批及关联权利人充分告知流程，进一步规范全流程合规批贷放款，从源头上有效防范金融风险。