【案情】

2016年10月14日，原告某房地产开发公司与被告丁某就案涉房屋买卖事宜达成合意，双方约定房屋价款、契税、印花税等合计为人民币56万余元。因被告资金周转困难，故被告与原告协商支付购房款。双方特此签订了《还款协议书》。原告按约履行完毕交付房屋义务，被告已占有房屋并正常居住使用。自2016年10月15日至2020年1月20日，被告合计仅向原告支付36万余元，剩余款项未支付，原告遂向法院提起诉讼。被告辩称，原告已构成根本违约，根据原告开发案涉小区的整体规划图，案涉房屋后门外应是一条宽度不低于8米的道路，道路对面建有一家大型酒店和大型超市。截至目前，原规划图中的大型酒店和大型超市都未建设，且原告改变原规划，在案涉房屋后方强行施工，建了一圈三角形的住宅和店铺，导致案涉房屋后的道路宽度不足4米，请求法院驳回原告的诉讼请求。

【评析】

本案的争议焦点在于房产开发商沙盘宣传内容是否构成要约？

笔者认为，《中华人民共和国民法典》第四百七十三条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

本案中，根据双方提交的照片、规划图等证据，被告主张的“原规划图中的大型酒店和大型超市”宣传内容为商品房开发范围外的相关设施，该部分内容不属于构成要约的情形。此外，被告主张案涉房屋后门外应是一条宽度不低于8米的道路，但其未能提交相应的证据予以证明。另，案涉房屋周边的大型酒店、超市、道路宽度并非合同约定的内容，如被告认为上述内容为其购买房屋的重点考虑因素，应当将此内容约定在合同之内。故被告主张原告构成根本违约，于法无据，法院不予采信。