第一章  概述

一、商品房买卖合同纠纷案件基本情况

商品房作为房地产市场重要交易标的，所涉买卖合同纠纷长期以来均是司法实践中常见且高发的案件类型。商品房有广义和狭义之分，广义上的商品房是指作为商品交易的房屋，包括房地产开发企业建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等；而狭义上的商品房专指由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。本部分为“商品房买卖合同纠纷案件审判要件指南”，其中所称商品房采用狭义概念，包括现房和期房。现房是指已竣工验收合格的房屋，期房是指正在建设中的房屋。商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在实践中，商品房买卖合同纠纷通常包括民事案由中的商品房预约、预售、销售合同纠纷。该类纠纷案件往涉及较复杂的法律关系，交易参与主体较多，群体性特征较为突出，财产利益冲突大，且与人民群众的基本生活需求密切相关。此类案件的妥善处理，不仅关系到当事人合法权益的保护，也对促进房地产市场健康发展、防范化解房地产领域风险、维护社会稳定具有重要意义。

二、审理原则

《民法典》第三编合同作为《民法典》的重要组成部分，是审理商品房买卖合同纠纷的基本法律依据。结合当前商品房买卖合同纠纷案件审判实践，应当突出注意把握意思自治、鼓励交易、利益平衡、系统思维、协同联动等原则。

（一）意思自治原则

意思自治是合同法的基本原则，也是解决纠纷的基本原则。应当充分尊重当事人的意愿，坚持维护契约自由，合同应当严守，合同约定应当全面履行。司法对合同自由的规制应当严格限制、审慎把握、依法裁判。对于商品房买卖合同缔约、内容、形式、变更解除、违约责任等，对于房屋、价款、交付、办证等合同内容，有约定的严格按照合同约定处理，不得轻易否定、轻易调整。同时，意思自治原则不是绝对自由和放任，合同约定要受到强制性规范的限制，不能违背民法的其他基本原则。

（二）鼓励交易原则

应当充分关注双方已经形成的稳定交易安排和合理利益预期，尽量维护市场交易的安全和稳定。对于合同的效力，应当注意区分效力性强制规定和管理性强制规定，尤其是对于违反房地产市场管理性强制规定的，一般不能认定合同无效。若轻易认定无效，则会使买受人处于更为不利的境地或与日常生活经验法则严重相悖。对于商品房买卖合同解除的把握，应当持审慎态度，结合案件的具体情况，综合判断违约行为的程度是否属于显著轻微，以及是否导致合同目的无法实现。买受人能够实现交房办证的合同主要目的时，轻易解除合同会打破交易预期，还可能造成不必要的交易成本增加和社会资源浪费。应优先考虑通过继续履行合同、采取补救措施等方式，维护交易安全，促进房地产市场健康发展。

（三）利益平衡原则

应当充分关注合同交易各方利益以及同一项目其他相关主体利益，考量房地产市场下行以及案涉房地产项目出险背景下的个体利益与整体利益、经济利益与社会利益的综合平衡，在现行法律框架内和宏观调控政策背景下平衡各方利益，既维护买受人正当合法权益，又顾及出卖人经营困境，避免裁判不当引发连锁反应，影响市场稳定。案涉项目出现经营风险，轻易解除合同，买受人将面临无法收回购房款的巨大风险，导致事实上“房财两空”的不利后果，也会对项目后续开发产生不利影响。为妥善化解矛盾，可通过逾期交房违约责任等，合理补偿买受人实际损失。

（四）系统思维原则

对于可能会对案涉同一项目、本地类似项目甚至本地房地产市场具有示范效应、带来连锁反应，甚至消解政策效果的案件，应当关注个案裁判后的系统性反应和风险评估、合政策性评价，注重个案规范思维和类案系统思维的有机统一，注重个案办理与社会治理的一体推进。要从服务大局的高度审慎处理，将案件处理结果置于整体经济社会环境的大背景下进行考量，实现政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。注重总结类案裁判经验，统一裁判尺度，发布典型案例，强化调解指导，形成交易各方正常预期，从源头预防和减少类案多发高发。加强司法建议，对审理中发现的房地产市场管理和社会治理中的问题，与相关单位及时沟通协同，分析成因、形成对策，及时提出有针对性的司法建议。

（五）协同联动原则

商品房买卖合同纠纷案件审判工作要始终坚持党的领导，强化府院联动，找准职能定位、依法履职。要充分发挥地方党委统一领导下的常态化府院联动机制作用，加强与住建、自然资源、金融监管等部门及政府专班的沟通协调，在重大问题达成共识、重大风险协同化解、重点案件协调处置、司法建议落地见效等方面形成合力；要充分发挥多元解纷机制作用，加强与房地产行业协会、消费者协会等合作，积极引导当事人选择调解方式解决纠纷，做强行业调解、专业调解，做优先行调解，做实调解业务指导，用好司法确认措施。

第二章  审理难点

一、影响大、涉及面广

一是纠纷所涉财产价值较高，直接关系当事人切身利益。商品房作为高价值不动产，往往涉及数十万元甚至数千万元的财产价值，关系到普通买受人的巨大经济利益，影响人民群众的居住条件和生活质量。二是矛盾纠纷容易涉及群体，直接关系社会和谐稳定。商品房开发项目尤其是问题楼盘通常涉及众多买受人，一旦出现争议，极易引发群体性纠纷等社会问题。三是纠纷可能影响市场主体生存，直接关系房地产市场健康发展。特别是当前房地产市场下行态势下，要避免裁判规则利益失衡导致企业经营困难甚至破产。

二、法律关系复杂

一是多重民事法律关系交织。涉及买卖合同、贷款合同、担保合同等多重法律关系相互交织，相互影响。二是民事行政法律关系交叉。商品房预售许可、产权登记等行政行为效力问题，增加案件处理复杂性。三是虚假交易或事实隐藏。以房抵债中合意的真伪以及真实发生时间、合同倒签时间、虚假交易价格等，影响案件正确处理。

三、事实认定较难

一是证据易被优势方掌控。出卖人通常掌握着销售资料、验收文件等关键证据，而买受人在证据收集和提供方面处于不利地位。二是事实认定专业性强。房屋质量、面积误差等争议事项的认定通常需要依赖专业机构鉴定报告。房屋质量鉴定涉及建筑结构、材料性能等专业性领域，面积误差计算涉及测绘规范，对相关事实认定亦需一定的专业知识。三是长期性合同履行中的不确定性。房地产开发项目从签约到交房通常需要较长时间，其间可能由政策调整、市场波动、不可抗力等原因导致合同履行基础发生改变。例如，建筑材料价格大幅上涨影响建设成本，房地产市场调控政策变化影响项目进度，进而产生相关的事实争议。

四、政策导向突出

一是裁判思路受房地产政策影响。近年来，房地产市场政策出台较多，必然会影响市场交易及合同履行。例如，贷款政策、购房政策调整会影响买受人购房资格；保交楼、保交房政策会影响合同解除。政策因素对合同履行产生的实质性影响，需要司法实践予以重点考量。二是裁判结果受各地政策实施力度影响。基于不同地区经济发展水平、房地产市场状况等差异，各地政策在具体实施和监管力度上不尽相同，审理时需要充分考虑案件所涉地区的房地产市场实际情况。

五、利益平衡难

一是出卖人与买受人地位失衡。买受人因信息不对称和专业能力限制，处于弱势地位，因此需要对格式条款等利益失衡问题进行司法规制。二是生存权与经营权难平衡。买受人作为普通消费者，其居住权益应当受到特殊保护，但出卖人正常经营和银行抵押权人的优先受偿权亦需考量。三是整体利益与个案公正难平衡。合同效力认定过于严格，可能影响交易稳定性；过于宽容，可能扰乱正常管理秩序。

六、裁判尺度不一

一是法律适用分歧多。例如，《审理商品房买卖合同案件解释》规定交付条件应当符合合同约定和法律规定，但实践中不同法院对交付条件的认定标准存在差异。二是类案裁判差异大。例如，逾期交房、逾期办证违约金调整标准尚缺乏明确统一的裁判规则。

第三章  审理思路

一、合同订立

（一）商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺构成要约的认定

根据《审理商品房买卖合同案件解释》第三条的规定，认定出卖人发布的销售广告和宣传资料中的说明和允诺构成要约，应当同时满足以下三个条件。

一是该说明和允诺的对象应限定为出卖人开发规划范围内的房屋及相关设施。出卖人对开发规划范围之外的周边环境和公共设施的渲染、描述，不能认定为要约。例如，出卖人在销售广告中宣传政府将在新建小区周边建立学校、医院、地铁站等，但实际上政府规划部门并无此项规划。但若符合《民法典》第五百条规定的恶意磋商、隐瞒和违背诚信原则等情形，造成买受人损失的，买受人可要求出卖人承担缔约过失损害赔偿责任。

二是该说明和允诺应当明确具体，该内容是可以被特定化的，并可以被明确地预期，且不存在不同解释的可能。例如，商业广告中声称“理想居所”“尊贵宅邸”“升值潜力不可限量”“欧洲园林风光”等过于抽象、夸大的描述，属于买受人通常可辨识为抽象宣传的范畴，不属于要约。“名牌电梯”“高档瓷砖”“顶尖科技”等宣传内容，缺乏明确具体的质量指标，也不构成要约。只有如“绿化率40%”“容积率2.0”“每单元配有日本原装三菱电梯两部”等内容具体、标准明确的具体宣传，在满足其他要件的情况下可以构成要约。

三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对订立合同有重大影响，应以合理的个性化需求为标准，即买受人看重的是所售房屋及其附属设施能满足特定心理需求或特定购房目的。对房屋价格确定有重大影响是指该宣传内容成为最终构成房价的重要组成部分。由于语言本身的模糊性及理解的不一致，该要件的认定无法确定比较明确的标准，实践中多由法官依法依据常理常情进行自由裁量。如出卖人在宣传资料中明确“本宣传册为要约邀请，图片与文案仅供参考，不构成要约”，或在购房合同或补充协议中约定宣传资料仅作为参考，则有关说明和允诺一般属于要约邀请，不宜认定构成要约。

（二）商品房买卖预约和本约的认定

预约合同和本约合同均是双方意思表示一致的结果，具有法律约束力，但二者法律性质和法律后果不同。重点从以下方面加以识别。从合同目的来看，预约有其独立且不同于本约的意思表示，以将来订立本约为目的，具有暂时性、阶段性的特征。具体而言，预约以本约订立为导向，为了使本约能够顺利签订，预约赋予任何一方要求对方当事人与其缔结本约的权利，同时负担诚信订立本约的义务。而本约则在当事人之间直接形成商品房买卖关系，双方权利义务为交付合格房屋与按时给付房屋价款等。从合同名称来看，预约通常冠以认购书、订购书、预订书等，商品房买卖合同通常采取住建部示范文本。从合同内容来看，预约只包括双方当事人的姓名或名称、商品房位置面积、房屋价款等；而商品房买卖合同还包括付款、交付、办证、房屋质量、违约责任以及争议解决条款等。本约与预约的约定不一致的，应以本约为准；如预约约定内容在本约中未约定的，不能直接适用预约约定，但对于本约合同内容的解释，预约合同可作为探究当事人真实意思的证据。违约方违反预约合同，拒绝订立正式买卖合同，在责任承担上，守约方无权要求对方履行交款交房等属于本约合同的义务，但可以要求适用定金罚则或者其他违约责任。基于合同自由原则，除了特殊商品和服务外，司法不能强制缔约，故不能判决签订本约。在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在这种情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称为何，均可考虑视为商品房买卖合同。

（三）商品房预约合同转化为买卖合同的认定

在当事人对合同性质存在争议时，可以根据《审理商品房买卖合同案件解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定作出认定。预约转化为本约应当同时满足以下两方面条件。

1. 合同内容完整性一般应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。实务中，为鼓励交易、增进社会财富，对于欠缺内容符合以下情形的，不影响完整性认定：

（1）不属于合同主要权利义务；

（2）不影响合同正常履行；

（3）可以通过协商或者根据《民法典》第四百六十六条合同条款解释的规定、第五百一十条合同没有约定或者约定不明补救措施的规定、第五百一十一条合同约定不明确时的履行规定等进行合同漏洞填补及合同条款补充。

2. 实际履行行为出卖人收取购房款的行为认定双方具有缔结本约的意思表示。该购房款既应包括全款，也应包括部分购房款。买受人支付房款的方式包括一次性付款、分期付款和贷款方式付款等。依据《民法典》第四百九十条当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立的有关规定和《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》明确的鼓励和促进交易的精神，以及当事人在签订合同后履行合同的真实意思表示，不能将履行主要义务简单理解为履行全部义务的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量，最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。在当事人没有特别约定的情况下，应当根据合同性质来确定主要义务。对于直接影响到合同的成立以及当事人的订约目的等义务将成为主要义务。综上，出卖人已交付房屋或办理过户手续的，应当认定双方形成了商品房买卖合同关系。

（四）房屋备案登记与预告登记的区别

1. 法律效力不同商品房预售合同经过登记备案仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的成立优于出卖人一房多卖时顺序在后的同一标的物的预售合同，但在产权过户登记前商品房预售合同不产生物权效力，出卖人仍是标的物法律意义上的产权人。预告登记则是不动产登记制度，根据《民法典》第二百二十一条第一款的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权过户后的部分权利，如对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关不能将已预告登记的不动产当作出卖人的财产予以强制执行。

2. 登记程序不同根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，应由出卖人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。而预告登记则取决于买卖双方是否达成申请合意，达成一致意见双方皆可申请。

3. 适用范围不同登记备案的标的仅限于商品房预售合同，商品房现房买卖、二手房买卖等都被排除在外。预告登记则适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房买卖，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。

4. 登记机关不同备案登记的登记机关为建设主管部门或房地产管理部门，而预告登记的登记机关为房屋登记机构。

二、合同效力

（一）书面形式是否影响合同效力

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同采取书面形式的价值在于书面合同具有警示功能、证据功能、信息公示功能与维护公共利益或公共管理功能。现行法之所以要求商品房买卖应当签订书面合同，其主要目的在于与合同备案制度相配套，进而便于对商品房交易市场进行行政管理，因此欠缺书面形式要件不影响合同效力认定。对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，综合分析判断。

（二）预售许可证明是否影响预约合同效力

《审理商品房买卖合同案件解释》第二条规定取得商品房预售许可证明是商品房预售合同有效的必要条件。一方面，就商品房形成的认购、订购、预订等预约合同，并非正式的商品房预售合同；另一方面，当事人对合同性质约定不明的，如商品房预约合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容或出卖人未实际收受购房款的，本质上仍属商品房预约合同，不属于商品房预售合同。商品房预售许可证明不是订立预约合同的前提条件及生效要件，故出卖人在取得预售许可证明之前与买受人依法签订的预约合同应认定为有效。

（三）商品房预售许可证明失效是否影响合同效力

根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，出卖人取得商品房预售许可证才有权进行商品房预售。预售许可证明失效一般包括行政撤销、行政许可有效期届满未延续等情形，与出卖人自始未取得过预售许可证的情形不同，并不必然导致买受人和出卖人签订的预售合同转为无效合同。出卖人在签订合同时未取得预售许可证和其预售许可证被撤销的行为亦不足以构成欺诈。基于行政行为信赖保护原则，买受人由于行政机关对行政相对人即出卖人的授益行为而带来的利益也应当受到保护。合同签订时出卖人已取得有效预售许可证明即具备预售资格，预售许可证明失效不影响合同生效时的效力状态。买受人并无过错，认定预售合同有效，更有利于保护买受人权利，故不宜认定预售合同无效。

（四）商品房预售合同备案登记是否影响合同效力

根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。该款规定了商品房预售合同登记备案制度，但并未将登记备案确定为合同生效要件。该登记备案作为行政管理措施，其实施与否并不对预售合同效力产生影响。《审理商品房买卖合同案件解释》第六条第一款亦规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

（五）未取得预售许可证明但已满足办理条件情形下预售合同的效力

出卖人未取得预售许可证明与买受人签订预售合同，一般应为无效。如预售许可证明已经达到办理条件，出卖人主张预售合同无效，人民法院应督促出卖人办理预售许可证明并引导其撤回起诉。如其不撤诉，根据《民法典》第一百五十九条的规定，出卖人未取得预售许可证明即签订商品房买卖合同，在合同订立后，其恶意反悔不正当阻止条件成就的行为，主观恶意明显，违背了严守合同约定、全面履行合同以及诚信原则等，不应支持其确认预售合同无效的主张。如买受人以此为由主张预售合同无效，协调解决不能的，可支持其诉请。并在无效后果的处理中，体现对出卖人不诚信行为的否定评价以及对买受人权益的保护。

（六）未取得预售许可证明但已满足现售情形下预售合同的效力

出卖人未取得预售许可证明与买受人签订预售合同，一般应为无效。但诉讼中房屋如已经具备交付条件，则房屋已从预售转化为现售状态，商品房预售许可的规范目的已补正得以实现，可认定合同有效，以维护交易安全和市场秩序。《商品房销售管理办法》第三条第二款规定“本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为”，即商品房现售的条件应当是房屋“竣工并验收合格”。

（七）预售商品房转让合同的认定

2005年5月9日施行的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条指出：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”买受人从出卖人处购买房屋，尚未办理产权登记，如约定将交付房屋并转移所有权的债权请求权进行转让，即仅转让债权请求权的，转让行为有效，但第三人不能直接向出卖人主张协助办理权属证书等权利，避免规避二手房交易的税收，且基于合同相对性的法理，第三人也不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利，除非符合《民法典》第五百三十五条关于债权人代位权的规定。如买受人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使第三人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。如转让协议约定将买卖合同中的权利和义务一并转让给受让人，则属于合同权利义务的概括转移，根据《民法典》第五百五十五条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，应取得出卖人同意，方为有效。对其中“经对方同意”的司法认定，应适用《民法典》第一百四十条规定，可通过明示、默示、沉默三种形式。

（八）“阴阳合同”的效力

为减少交易环节的税收、规避限价销售政策或者增加贷款额度，备案的商品房买卖合同载明的价格高于或低于真实交易价格的，根据《民法典》第一百四十六条第一款的规定，该价格条款非当事人真实意思表示，应属无效，应根据真实交易价格确定当事人之间的权利义务，但该商品房买卖合同应为有效。当事人在提交登记机构的房屋买卖合同中虚构交易价格，税务机关按照真实价格核算或者追缴税费，导致交易税费增加，对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的，一般由当事人按照法律规定负担。对于房屋买卖中规避税收征管、骗取贷款等行为，必要时可提出司法建议，交由相关部门予以处理。

（九）“首付贷”借款合同的效力

为促进房屋销售，出卖人或中介公司等与买受人签订所谓“首付贷”借款合同，由出卖人等直接或间接为买受人垫付首期购房款。该行为扰乱金融秩序，逃避金融机构贷款审核，使银行无法获悉贷款买受人真实负债、还款能力，存在金融风险，高额违约利息加大买受人还贷压力等。根据《民法典》第一百五十三条第二款和2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条的规定，以及2017年9月29日施行的《住房城乡建设部等部门关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，“首付贷”借款合同应为无效。

（十）“架空层”买卖合同的效力

“房屋架空层”本身不属于法律概念，而是建筑学使用名词，是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。小区架空层的设计可以给业主提供生活便利、满足日常需求，进一步提高居住体验。如该架空层在构造和利用上具有独立性、能与主体结构明确区分，已进行权属登记或合同明确约定为开发商所有或未计入公有面积的，出卖人对架空层有处分权，合同应为有效。如该架空层非独立的房屋主体，属于建筑物结构部分，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，建筑物架空层为建筑物的共有部分，业主依法对此享有共有和共同管理的权利。根据《民法典》第二百七十八条的规定，改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动，应当依法由业主共同决定。出卖人擅自处分业主共有部分属于无权处分，虽不影响合同效力，但出卖人应对买受人承担违约责任。出卖人、物业公司等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行其他经营活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。

（十一）绿地买卖、赠与合同的效力

因城市土地归国家所有，业主对建筑物所依附的土地及窗前绿地只享有使用权而非所有权，业主只对绿地上的植物享有所有权。根据《民法典》第二百七十四条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。绿地分为城镇公共绿地、业主共有绿地以及个人专有绿地。明示属于个人的绿地，多指一层建筑物单元窗前绿地或者与建筑物毗邻的特定区域内绿地，认定时必须符合以下要件：绿地规划经过规划部门事先批准；销售时，出卖人通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于业主个人专有（独占）使用，即其他业主知道或应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人所有。明示属于个人的绿地符合上述要件，且使用权转让手续合法，转让合同应认定为有效。就绿地性质存在争议时，鉴于绿地作为不动产，其使用权的归属不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记等情况加以确定。出卖人买卖、赠与城镇公共绿地或业主共有绿地属于无权处分，不影响合同效力，出卖人应当承担违约责任。

即使业主对于该窗前绿地具有独占使用权，亦不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公用设施及物业服务用房等有关公用事业的建设和使用。如该窗前绿地属于小区绿地的组成部分，根据物权的公益性原则，业主在使用该绿地时亦应遵守业主公约、物业管理服务协议关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该绿地，损害小区其他业主的合法权益。该绿地的土地专有使用权费用及绿地维护费用应单独计算，由使用绿地的业主承担，其他区分所有权人不承担此项费用。

（十二）“赠送置业大礼包”的效力

出卖人为实现降价促销，与买受人约定在买受人付清房款后通过“赠送置业大礼包”的方式，一次性或分期向买受人赠送数额较大的款项。该约定是以双方有偿商品房买卖以及买受人足额支付房款为前提，属于商品房买卖合同关系的一部分，实质上是出卖人通过返还部分购房款，采取变相返本销售的手段达到降价、促进销量目的，与一般赠与单务、无偿性质不同，不属于赠与合同。该“赠送置业大礼包”约定虽违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的管理性规定，但仍为有效，出卖人应当按照约定履行。在实践中，对于赠送大额家具家电、购物卡等，应重点查明是否属于返本销售或者变相返本销售，如本质上是对购房款的优惠，则参照“赠送置业大礼包”规则处理。在实践中，对“赠送”物业费的，必须要有物业公司认可的依据，才能认定物业费减免对物业公司产生效力；若没有物业公司认可的相关依据，本质上仍然是对购房款的优惠，参照“赠送置业大礼包”规则处理。

（十三）第三方收取“团购费”的效力

买受人与房屋经纪公司或销售公司等第三方服务合同中约定，买受人需向第三方支付“团购费”以获取购房资格，该笔费用不包含在房价内，还约定只要订立商品房买卖合同则买受人已享受“团购服务”，“团购费”不予退还等。关于约定支付“团购费”的效力。2018年，住建部、市场监管总局等7部门联合公布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔2018〕58号），贵州省有关部门亦联合制定《贵州省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案》（黔建房通〔2018〕248号），整治的违法违规行为包括中介代理公司加价卖房、租房，额外收取费用及购买所代理销售楼盘，进行包销等。支付“团购费”的约定虽违反前述文件，但并不违反强制性规定，故不宜认定无效。

对于“团购费”退还，应按照商品房买卖合同是否订立、买卖合同无效或解除原因分别处理：

（1）协议约定的促成“订立商品房买卖合同”已完成，商品房买卖合同处于继续履行状态，买受人支付的“团购费”应属其为购买案涉房屋自愿支付的房价外的服务费用，买受人购房后以合同备案价之外违规另行收取费用主张退还，不予支持；

（2）商品房买卖合同未能签订，或虽已订立但因第三方原因导致商品房买卖合同无效或解除，买受人可向第三方主张退还；

（3）因出卖人原因导致商品房买卖合同无效或解除，买受人向第三方主张退还不能的，可向出卖人主张赔偿“团购费”损失；

（4）因买受人自身原因导致合同无效或解除，不予退还。

三、合同履行

（一）商品房质量问题的认定

《审理商品房买卖合同案件解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

房屋质量问题严重影响正常居住使用的认定可以考虑以下因素：

（1）应当不属于房屋主体结构质量不合格问题。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（2）影响居住使用与房屋本身特性有关，如房屋功能缺失，排污、排烟设施无法实际投入使用，通常不包括配套设施、公共设施等。

（3）影响程度达到“严重”，对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响以及严重干扰和影响买受人的正常生活居住秩序等。

（4）经多次修复仍难以解决，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途。鉴于该规定的模糊性和个体感受的差异性，"严重影响正常居住使用”无法规定比较明确的认定标准，实践中更多通过司法鉴定、现场勘查、生活经验法则等，由法官充分运用自由心证的方法综合认定。

（二）商品房装修质量问题的认定

出卖人销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。精装修商品房装修质量的认定，有约定的从其约定；没有约定或约定不明的，应根据《民法典》第五百一十条、第五百一十一条第一项的规定确定或履行。装修质量不符合约定或者法定的要求，或者装修的实际价值显著低于约定的价值，买受人可以要求修复或减少房屋装修部分价款作为赔偿损失，两种方式可以同时适用，但主张修复的部分不可重复主张减少价款损失。责任承担主体的认定，如装修条款属于商品房买卖合同或补充协议的内容，应由签订合同的出卖人承担；如由经出卖人委托的装修公司与买受人签订装修合同，各方明确约定装修质量违约责任的承担方，从其约定；没有约定或约定不明，而出卖人和装修公司形成委托关系的，买受人可以根据《民法典》第九百二十五条的规定，向出卖人主张赔偿。

（三）房屋交付的认定

房屋占有的转移即房屋的交付，但当事人另有约定的除外。合同约定的房屋交付时间、方式、条件具有约束力。贵州省公布的《商品房买卖合同范本》载明，可以选择的交付条件包括该商品房已取得建设工程竣工合格证明文件、有资质的测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足范本第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施和设备达到的条件以及约定的其他交付条件。双方对于交付条件有约定依约定，出卖人违反约定条件交付的，买受人可以拒绝接受。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为商品房在办理交付手续的期限届满之日已经交付。出卖人交付的房屋虽不符合约定交付条件，但买受人已经实际接受且房屋不存在严重影响居住的质量问题，应认定为已交付，买受人主张逾期交房违约责任的，不予支持，但并不据此免除出卖人的质量担保责任。

（四）建筑工程竣工合格证明文件的认定

根据2010年4月13日《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案，该备案行为一般视为行政管理措施。根据《建筑法》第六十一条及《城市房地产管理法》第二十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。商品房交付使用应符合验收合格的最低要求，即由建设单位（房开商）组织设计、勘察、施工、监理进行五方验收。该五方验收合格后签署的文件可以认定为贵州省商品房买卖合同示范文本中约定的符合商品房交付条件的“建筑工程竣工合格证明文件”。如合同约定的标准高于前述标准的，以合同约定为准。

（五）约定变更交付条件的认定

双方通过《补充协议》对《商品房买卖合同》约定交房条件进行变更，如由取得建筑工程竣工验收备案文件变更为取得《建筑工程竣工验收报告》。对于该变更的性质效力，从是否属于格式条款、是否属于合同内容、是否属于无效格式条款依次进行审查。该变更条款即使是为了重复使用而预先拟定，如果订立时进行了协商，则不属于格式条款。如果未进行协商、则对买受人是否注意或者理解该条款与其有重大利害关系进行审查判断。通常而言，该条款文义内容清楚明确，不具有难以理解的专业词汇或条款，买受人签约时有充足时间充分阅读并判断，其未就条款提出解释要求或修改异议。对于是否具有格式条款无效情形，因《补充协议》签订时未限制买受人选择权，买受人对逾期交房可选择继续履行或者解除合同；约定内容未违反建筑工程竣工验收合格方可交付使用的强制性规定，未降低房屋工程质量和安全标准，未减损买受人关于房屋质量安全的相关权利和居住利益的，不属于排除免除出卖人责任、加重买受人责任或排除其主要权利的情形。故《补充协议》变更条款应合法有效，对双方当事人有约束力。

（六）出卖人以买受人未缴纳物业费或者未缴纳维修基金主张履行抗辩的认定

物业费收取主体为小区物业服务人。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，由业主存入住宅专项维修资金专户，属于全体业主所有。买受人缴纳物业费、维修基金的义务与出卖人交付房屋或配合办理权属证书的义务，分属不同法律关系。出卖人不得以买受人未缴纳物业费或维修基金为由拒绝交房或配合办理权属转移登记。对于合同约定未交维修基金或物业费，出卖人有权拒绝交房和办理过户的，该条款系交付条件的约定，并非无效格式条款。出卖人应对该重大利害关系条款履行提示或说明义务，否则买受人可以主张该条款不成为合同内容。

（七）出卖人以买受人未支付尾款主张履行抗辩的认定

合同约定买受人支付剩余房款的义务先于或同时于出卖人交房、协助办证义务，买受人诉请出卖人交房或协助办证的，出卖人以买受人未履行付款义务为由提出同时履行抗辩，人民法院经审查合同符合继续履行条件的，可以作出同时履行判决，即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理不动产转移登记。

（八）买受人拒绝收房抗辩的认定

房屋已经竣工验收合格、出卖人已通知交付，是出卖人履行交付义务的最低条件。合同没有明确约定交付条件，可按此最低条件认定；合同约定高于该最低交付条件的，交付房屋不符合约定的，买受人有权拒绝收房。房屋已经竣工验收合格，买受人未能证明商品房质量不合格或存在严重影响正常居住使用的质量问题，仅以出卖人未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》拒绝收房的，一般不予支持。房屋装修质量问题不构成“房屋主体结构质量不合格”，亦不构成“严重影响正常居住使用”，但不符合约定或者法定的装修质量要求，即主要应从装修质量问题对买受人使用房屋所造成的影响角度进行考量，若对正常居住没有实质性影响，可以使用房屋的大部分功能，此时应将装修质量问题认定为瑕疵，但该瑕疵并不构成根本违约，买受人仅以房屋装修质量问题拒绝收房的，不予支持，但出卖人应承担修复责任和其他违约责任。

（九）房屋交付请求权的诉讼时效

买受人未取得房屋产权请求出卖人交付房屋，该请求权系基于商品房买卖合同产生的债权请求权，应当适用诉讼时效，以合同约定的交付期限届满之日为起算点。如果房屋在约定的交付期限届满之日尚不满足交付条件的，诉讼时效应从买受人知道或应当知道房屋满足交付条件之日起计算，一般为出卖人通知买受人办理交房手续之日。如买受人已取得房屋产权，其要求出卖人交付房屋，本质上是基于物权的请求权，不适用诉讼时效。同理，出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权亦具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。

（十）请求协助办理房屋权属登记的诉讼时效

商品房买卖合同中出卖人负有交付房屋及转移所有权的主要义务。按照不动产登记规定，出卖人履行转移所有权义务的方式通常为协助办理转移登记。应区分买受人是否已经占有房屋。如买受人未占有房屋，其请求出卖人协助办理所有权转移登记的请求权性质为债权请求权，应当适用诉讼时效。如买受人已经占有房屋，其请求出卖人履行协助办证义务，系基于事实物权地位，不适用诉讼时效。

（十一）多重买卖合同的处理

出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人要求继续履行合同的，一般应当按照下列情形分别处理：

（1）先行办理不动产转移登记的买受人请求确认所有权的，应予支持；

（2）均未办理不动产转移登记，先行办理不动产预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的，应予支持；

（3）无上述情形，先行接收房屋的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

（4）无上述情形，登记机构已经受理其不动产转移登记申请的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

（5）无上述情形，先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

（6）无上述情形，先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

（7）无上述情形，成立在先合同的买受人请求继续履行合同的，应予支持。

恶意抢先办理不动产转移登记或者预告登记的买受人，不能优先于已经合法占有房屋的买受人。买卖合同的成立时间，应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

法院审理时，若查明涉案房屋还存在其他买卖合同关系的，应当通知其他买受人作为第三人参加诉讼。原告的诉讼请求明显不能成立，或者案件争议焦点不涉及原告与第三人权利先后顺序的，可以不通知该第三人。

（十二）面积误差的处理

约定按套内建筑面积或者建筑面积计价的，该约定的计价面积发生变化，除另有约定，可以按照《商品房销售管理办法》第二十条的规定处理。计价面积不变但其他面积发生变化的，不能产生购房款总价发生变化的法律后果。若当事人对非计价面积变化的处理有约定的，按照约定处理；没有约定的，如房屋面积差异较大，明显超出买受人签订合同时的合理预期，可按照公平原则由出卖人予以适当补偿。

（十三）“五通费”的处理

对于买受人主张退还“五通费”（自来水安装管理费、自来水表立户费、供电安装管理费、用电入户立户费、接电报装费）的，应当依据具体费用所涉及的建设项目、内容以及收取依据、收取方式、收取主体等，准确认定费用性质，分别处理。

1997年1月15日施行的《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号），取消了自来水安装管理费、自来水表立户费、供电安装管理费、用电入户立户费、接电报装费等建设项目收费；《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》（2008年修正）第二条、第五条和《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条及2014年4月17日贵州省人民代表大会法制委员会《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》指出：“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房买卖价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向买受人另行收取。”故，从1997年开始国家就通知取消水电等入户费、立户费的收取；从2008年开始，水电等配套设施费用归入城市基础设施配套费，由出卖人按建设项目地区标准予以缴纳；2014年4月17日起贵州省明确水电等配套设施费用应包含在商品房售价中，出卖人不应另行收取。对买受人主张退还“五通费”的，要查明该另行收取费用的项目是规划设计要求出卖人必须配套的设施项目还是新增项目（含地方政府要求新增、出卖人与买受人达成新增协议等，如具备了燃气设施配套条件的地方要求已经完成规划设计的项目新增燃气设施配套，或者出卖人与买受人达成新增诸如网络扩容、门禁提质、有线电视套餐等协议），是包含了什么内容的费用（是建设安装费用，还是单纯的所谓“开户费”）等基础事实，严格区分强制性配套项目的建安费用（应当包含在商品房买卖价格之中的建设安装费用）和后续政府职能部门另行收取的开户费用或新增项目费用。凡属于出卖人出资完成前述强制性配套项目设施的建设安装，而供水、供电、燃气、通信、有线电视等单位又以开户、开通、接入、入网、增容等名义另行收取的所谓“五通费”（未包含在商品房买卖合同所指向的建安成本范围的“五通费”），因出卖人已经按照规划设计完成了相关设施的建设安装，该所谓“五通费”的费用系有关单位依据地方政策另行收取，若出卖人能够证明其已交付相关单位，系代收代支，对买受人要求退还的诉请，原则上不予支持。但是，对其中收取的燃气费，需要区分具体情形，若系规划设计即要求配套的设施，虽然以代收代支方式发生，但燃气设施仍然属于出卖人应当配套的项目，鉴于燃气设施需要专门机构才能实施，故燃气公司收取的费用一般已经包含了建设安装费用，而非仅系开户费性质，应当由出卖人承担，若买受人主张返还的，原则上予以支持；若燃气设施非系规划设计要求配套的设施，而系新增项目，出卖人与买受人达成建设协议并明确由买受人承担建设费用的，则按照合同约定处理。对其中出卖人以“五通费”名义收取的如涉及网络扩容、门禁提质、有线电视套餐等费用，出卖人与买受人达成新增协议的，支持返还按照规划设计应当由出卖人承担的建设安装费用，不支持返还因新增内容而额外产生的费用。对本应由出卖人承担的包含在商品房买卖价格之中的建设安装费用（非所谓“开户费”），出卖人以“五通费”名义另行收取，买受人主张退还的，按照法不溯及既往和合同意思自治原则处理。对《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》2009年5月1日起施行前出卖人另行收取的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用，按照合同约定处理；对2009年5月1日到2014年4月17日另行收取的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用，原则上支持退还水、电设施的建设安装费用；对2014年4月18日以后另行收取的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用，原则上支持退还，但应当区分是必须配套的设施项目还是新增项目。

（十四）商品房买卖合同解除权的认定

《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第四十七条明确了根据诚实信用原则认定解除条件是否成就的规则，对解除权行使进行适当的限制，不宜轻易否定已经生效甚至已经大部分履行的合同。在认定合同解除条件是否成就时，应根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，按照“违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现”的实质审查判断标准，从违约方的过错程度、违约行为形态、违约行为的后果等方面综合考量。该规则对于当前形势下妥善处理商品房买卖合同解除纠纷具有重要指导意义。要综合考虑双方当事人利益平衡以及维护市场稳定，重点审查合同履行情况和案涉房屋有无交付的可能。如出卖人虽资金困难但仍尽力组织施工，采取措施努力推进后续工作，同时政府相关部门正在采取纾困措施予以帮助支持，则可认定出卖人的违约不影响买受人合同目的实现，合同约定或者法定解除条件不成就，不宜判决解除合同。买受人可通过逾期交房违约责任等对其损失予以弥补。

四、违约责任

（一）已付购房款之利息是否属于返还财产范围

从物的分类来看，购房款本金应为原物，利息为法定孳息。除另有约定外，法定孳息随原物转移。2003年6月1日施行的《审理商品房买卖合同案件解释》（法释〔2003〕7号）第九条规定了商品房买卖合同无效情形下，请求返还的财产包括已付购房款及利息。该内容在2020年修正的《审理商品房买卖合同案件解释》未再作规定，但从物权法理论对物的分类来看，购房款本金应为原物，利息为孳息——依据法律直接规定所得的法定孳息。法定孳息随原物转移，在买卖合同解除后，出卖人返还购房款时，其已无权占有法定孳息，孳息自应随原物返还给所有权人。合同无效或解除时返还财产应包含买受人已付购房款及利息，并且该利息属于返还财产范畴而非损失。

（二）违约金的调整

根据《民法典合同编解释》第六十四条第一款、第六十五条和第六十六条之规定，出卖人可以通过反诉或者抗辩的方式提出调整违约金请求。如果其以合同不成立、无效、被撤销、确定不发生效力、不构成违约或者非违约方不存在损失等为由抗辩，未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就若不支持该抗辩，当事人是否请求调整违约金进行释明。对于逾期交房、逾期办证违约金标准的调整，在当前房地产企业经营状普遍较为困难的情况下，可按照逾期交房保业主居住权、逾期办证保市场主体原则予以确定。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅，以违约造成的客观损失为基准，根据每个案件的具体情形，合理调整计算标准，避免简单机械采用固定比例、数额等“一刀切”。按《审理商品房买卖合同案件解释》第十三条的规定，没有明确约定违约金计算方法的，买受人逾期付款违约金参照贷款利息标准，出卖人逾期交房违约金参照同地段同类房屋租金标准。实践中，因买受人支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金，引发了买受人诉请出卖人按银行按揭贷款利息承担逾期交房违约责任的案件。我国法律规定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。买受人迟延付款，给出卖人带来的损失是出卖人失去支配利用所迟延付款部分的使用利益，相当于出卖人从银行取得相应贷款的代价。而对于出卖人延期交房，其导致买受人不能按期居住该房屋的使用利益损失，司法解释将买受人居住房屋的利益损失规定为其需要租赁房屋居住的替代利益损害，也符合买受人损失的实际。至于买受人所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，与司法解释所规定的处理原则并无逻辑关系。假定出卖人按约按期交房，买受人将该房出租，则其所得租金也会比其应支付的银行按揭贷款利息高，对此利息与租金的差额，买受人也需自行承担。司法解释所确定的出卖人与买受人需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失基础上的，二者不存在矛盾。在出卖人逾期交房时，买受人请求根据贷款利率来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应支持。

（三）逾期交房违约责任的认定

因商品房不具备法定或者约定的交付条件导致逾期交房，买受人主张出卖人承担逾期交房违约责任的，应予支持。出卖人有证据证明买受人明知房屋不具备交付条件仍要求交付房屋，且房屋没有严重影响正常居住使用的质量问题，买受人接收房屋后主张逾期交房违约责任的，不予支持，但并不由此免除出卖人的质量担保责任。

（四）出卖人逾期交房、逾期办证抗辩的认定

对出卖人提出因其他事由导致逾期交房的抗辩，应当在查清事实基础上分别处理：

该违约事由构成不可抗力或由行政行为所致，出卖人原则上不承担责任。该违约事由系可归责于出卖人原因与行政行为原因多因一果所致，则应进一步审查相应因果关系及影响程度，合理扣除相应期间或调低违约金标准。该违约事由系第三人原因造成逾期的，根据合同相对性原则，不影响出卖人承担逾期交房责任。第三人包括建设工程施工人、合作开发方、被拆迁人或被征收人等。出卖人提出因其他事由导致逾期办证的抗辩参照前述规则处理。

（五）逾期办证违约期间与逾期交房期间叠加时的处理

房屋长期未竣工验收，同时违反约定交房期限和办证期限的情况下，逾期交房与逾期办证责任存在重合，系由同一违约行为引发的两个结果。因同一违约行为不能承担双重违约责任，按照公平原则，上述两种违约金不应重合计算。逾期办证违约期间，从逾期交房后的实际交付之次日加上间隔合同约定的交房至办证期间后起算，若合同未约定间隔期间，则从实际交付之次日加上《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的90日起算，截至出卖人符合办理条件并通知买受人之日。

（六）逾期交房和逾期办证违约金请求权的诉讼时效

商品房买卖合同中约定逾期交房和逾期办证违约金均为固定金额，从合同约定或者法定的履行期限届满之日起计算诉讼时效。合同约定按日或按月等以已交付房价款为基数计算，该违约金请求权属于内容和范围随时间推移不断变化的继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《民法典》第一百八十八条第一款的规定，逾期交房和逾期办证违约金保护范围为买受人向人民法院起诉之日倒推3年。

（七）买受人主张赔偿政策类优惠的处理

国家为促进消费在特定时期内实施购房政策性优惠，该优惠在签订购房合同时因无法预知，则不属于双方订立合同时预见到或者应当预见到的逾期交房或办证违约可能造成的损失，买受人主张出卖人承担赔偿责任的，不应支持。

（八）合同无效或解除后维修基金和契税的处理

住宅专项维修基金的交纳主体和所有权主体为案涉物业的业主。按照商品房买卖合同中关于维修基金交纳的约定，买受人与出卖人之间属于委托代缴关系。商品房买卖合同无效或解除时，维修基金退还应依据维修基金实际交存情况分别处理：收取后尚未交存维修基金专户的，按照委托合同规则处理，出卖人应予退还；出卖人已交存至维修基金专户的，合同解除后，相关当事人可向有管理职责的住房城乡建设主管部门、经开区管委会或者业主委员会请求退还。根据《契税法》第十二条的规定，如果尚未办理房屋权属登记的，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，买受人可向契税征收机关申请退还案涉房屋契税。如果因已经办理房屋权属登记，契税征收机关不退还已纳契税的，已纳契税属于买受人损失，按照合同无效或解除规则处理。

（九）商品房买卖违约责任能否适用惩罚性赔偿

惩罚性赔偿责任功能在于保护诚信，制裁恶意违约，需以法律明文规定为前提。商品房属于不动产，作为特殊商品，有别于普通消费品，不属于《消费者权益保护法》第五十五条“退一赔三”规定的适用范围，不能适用《消费者权益保护法》的惩罚性赔偿规定。出卖人存在隐瞒真相或虚假捏造等欺诈情形，可以通过违约责任予以处理。修正前的《审理商品房买卖合同案件解释》（法释〔2003〕7号）第九条对商品房一房二卖、先卖后抵等违约行为规定了承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。2020年最高人民法院修正上述司法解释时，删除了该条规定。根据《民法典》第一百七十九条第二款“法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定”的规定，商品房买卖违约责任不应再适用“退一赔一"的惩罚性赔偿责任。

五、关于《商品房消费者权利保护批复》的规则适用

（一）商品房消费者的认定

《商品房消费者权利保护批复》的商品房消费者与《消费者权益保护法》第二条规定的消费者内涵基本相同，是指以居住为目的满足生活消费需要而购买商品房的个人。《商品房消费者权利保护批复》未简单设定已购房屋数量、地域范围等限定因素，而是强调“以居住为目的”的实质要件。对于消费者购买商品房系满足家庭居住生活需要，不违背“房住不炒”，无论是满足刚性需求或者改善型需求，还是另购房屋用于安置老人、孩子等居住用途，都可依法适用《商品房消费者权利保护批复》。认定买受人是否属于商品房消费者，应从以下方面加以审查：第一，一般应为自然人。法人或其他组织一般不具有居住的生活消费需求。法人或者其他组织购买商品房用于拆迁或征收安置，或者以其名义购买后分配给职工个人居住的，被安置人或职工可以认定为消费者。第二，所购房屋应为商品房，不包括存量房、经济适用房、自建房屋、单位集资房等其他类型房屋。第三，购买房屋是以居住为目的的住房类商品房或者具备居住属性的商住两用房。购买门面、商铺、写字楼等商业用房，或者为经营牟利购买住房类商品房的买受人，不能认定为商品房消费者。车位作为商品房的必要配套设施，对于车位买受人是否为商品房消费者，首先应审查相配套的商品房是否符合《商品房消费者权利保护批复》；其次审查所购车位是否满足业主的基本生活需求。对于超过正常数量的，需审查是否符合改善型需求。

（二）别墅买受人作为商品房消费者的认定

购买别墅是否符合《商品房消费者权利保护批复》“以居住为目的”要件，需就个案情况综合认定，不能仅因别墅就轻易否认“居住目的”，亦不能简单以法律未予禁止就一律支持。具体审查可考量下列因素：

（1）别墅的使用价值。买受人经常居住地与别墅所在地不一致的，别墅的使用价值一般应认定用于度假，该购买行为不宜认定“以居住为目的”。

（2）别墅的经济价值。郊区别墅与城区一般住房价值相近甚至较低，别墅的“奢侈”属性并不明显，买受人系基于家庭经济因素购买用于居住的，可认定“以居住为目的”。

（3）别墅的实际用途。购买别墅基于经营需要，作为办公或经营场所，则不具备“居住目的”。

（4）别墅的居住人数。因家庭同住人数较多，购买别墅用于祖孙三代甚至四代人共同居住的，可以认定具有“居住目的”。

（5）其他需要考虑的因素。

如基于改善居住环境需求将原有一般住房予以出售，使用家庭绝大部分现有资产购买用于居住，可以认定具有“居住目的”。

（三）《商品房消费者权利保护批复》中“购买房屋”是否限定数量

2022年中央经济工作会议对房地产领域作出重要部署，将住房改善消费置于扩大内需、稳定市场的关键位置。《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》第一百二十五条将能够享有物权期待权从而排除法院对房屋强制执行的商品房消费者作了限制，即在特定区域范围内名下只有一套房屋，或者已有一套但购买的房屋在面积上仍属于基本满足居住需要。《商品房消费者权利保护批复》延续《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》的精神，强调“以居住为目的”，但房屋套数并未设置绝对标准。商品房消费者名下已有一套房屋，但另购房屋用于安置老人、孩子等居住用途的，仍属满足生存权的合理消费范畴之内，并非用于商业投资等目的，可依法适用《商品房消费者权利保护批复》。实践中要注意把握两方面：一是要满足人民群众对美好生活的向往，不仅要满足群众刚性住房需求，也要满足群众改善型住房需求；二是要坚持围绕《商品房消费者权利保护批复》“以居住为目的”的生存权实质审查标准，依法遏制恶意规避执行、拼凑条件对抗执行等行为。

（四）以房抵债受让人是否适用《商品房消费者权利保护批复》

出卖人与其债权人签订以房抵债合同，以房抵债受让人未通过正常商品房市场交易获取房屋，其目的一般系实现到期债权而非用于居住，该类以房抵债受让人一般不属于商品房消费者。在符合债务更新的情形下，可以赋予其一般商品房买受人的地位。

具有下列情形之一，同时符合“以居住为目的”要件，可认定其属于商品房消费者：

第一，正常市场交易模式下的抵债房屋的买受人。以房抵债债权人得到抵债房源后转卖，买受人将购房款支付给以房抵债债权人，但买受人系与出卖人签订商品房买卖合同，或者出卖人向买受人出具收款收据的，该买受人可认定为商品房消费者。

第二，抵债房买受人系债权人自己或其亲属，有实际购房需求，以其自己或亲属名义签订商品房买卖合同，购房款与债权抵销，达到以房抵债的效果。工抵房（以房屋抵工程款）受让人如原本符合建设工程价款优先受偿权行使条件，工抵房系优先权实现方式。如工抵房受让人即便不符合“居住目的”，因建设工程价款优先受偿权优先于抵押权及其他债权，则其权利顺位亦应优先于抵押权及其他债权。

（五）商品房消费者房屋交付请求权的认定

商品房消费者享有房屋交付请求权需以居住为目的，并已支付全部价款或者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款。已支付全部价款主要包括以下情形：

一是商品房消费者在与出卖人签订商品房买卖合同时一次性支付全部购房款；

二是虽然只支付了首付款，但通过贷款且银行已经将贷款支付给出卖人；

三是房屋开发企业以房抵债的，需符合合法有效以房抵债的情形。

支付部分价款的买受人，对确有证据证明存在不能付款客观原因的，原则上二审程序中其要求将剩余房款交至法院账户的，可以支持。

（六）房屋不能交付且无实际交付可能的认定

房屋不能交付且无实际交付可能，通常是指房屋尚未开始修建、楼盘烂尾或出卖人已不具备继续修建房屋的条件，如已经面临破产或者被有关部门宣告破产，严重缺乏继续履行能力的可能。当前形势下，对于商品房项目停工烂尾的情况下，买受人要求解除合同，返还已支付的购房款的处理，若一律解除合同返还价款，不利于房地产市场平稳健康发展，不利于“保交楼、稳增长”，亦不利于保障大多数人的居住权，故仍应正确把握《商品房消费者权利保护批复》。对于房屋逾期交付已符合商品房买卖合同约定的解除条件，但政府已成立案涉项目工作专班等开展工作，出卖人亦积极融资自救或通过专项借款获取资金支持复工续建的，应认定房屋尚有交付可能，合同目的能够实现，不宜轻易解除合同。

（七）返还价款的范围

房屋不能交付且无实际交付可能，买受人请求解除商品房买卖合同和按揭贷款合同的，应予支持。合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素。根据《审理商品房买卖合同案件解释》第二十一条的规定，判令出卖人将商业银行所付购房贷款返还给商业银行，将买受人所付购房款的本金及利息返还给买受人。

（八）商品房消费者优先权的顺位

《商品房消费者权利保护批复》规定的商品房消费者权利保护主要涉及房屋交付请求权、价款返还请求权，明确了商品房消费者房屋交付请求权、价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的顺位，但对基于产权调换的被征收人对补偿房屋是否优先于该房屋的购房消费者，结合《审理商品房买卖合同案件解释》《审理执行异议之诉案件解释》等规定，如果拆迁事实发生在2021年1月1日之前，应适用《审理商品房买卖合同案件解释》（法释〔2003〕7号）第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。如拆迁事实发生在2021年1月1日之后，虽然上述第七条在2020年修正后的《审理商品房买卖合同案件解释》中已被删除，但鉴于被征收人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系征收人用特定化的回迁房屋对其进行安置，其享有的民事权益相较于一般购房的消费者有更优先的保护效力；具体权利顺位为：被征收人基于产权调换的征收补偿权益＞商品房消费者房屋交付请求权、价款返还请求权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。

（九）时间效力

《商品房消费者权利保护批复》于2023年4月20日起施行，之前相关法律和司法解释并无商品房消费者优先权规定。《办理执行异议复议案件规定》第二十八条、第二十九条亦仅规定了符合特定条件时不动产或商品房买受人可排除执行的情形。《商品房消费者权利保护批复》是否有溯及力，应区别处理：第一，《商品房消费者权利保护批复》施行前已经终审的案件，当事人申请再审或者按照审判监督程序审理的，一般不适用《商品房消费者权利保护批复》。第二，《商品房消费者权利保护批复》施行后正在审理的案件，可以适用《商品房消费者权利保护批复》。

第四章  其他问题

一、出卖人阶段性担保责任的认定

出卖人的连带责任担保与买受人所购房屋抵押担保系承接和替代关系。预告登记权利人（贷款银行）一般和出卖人约定，出卖人阶段性保证期间至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款银行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时止。出卖人尚未办理所有权首次登记，致使不能办理抵押登记，购房人逾期还款的，出卖人应当承担保证责任。依据《民法典担保制度解释》第五十二条之规定，如能认定贷款银行就所购房屋自预告登记之日起已设立抵押权，则出卖人不再承担保证责任。出卖人已办理所有权首次登记并通知贷款银行和买受人，或者贷款银行和买受人知道或应当知道房开公司已办理所有权首次登记，因贷款银行怠于履行催告或办理抵押登记义务，超过90日期限致使抵押预告登记失效的，视为出卖人连带保证责任的解除条件已成就，可免除出卖人连带保证责任。

二、出卖人承担担保责任后的追偿权

房屋买受人通过按揭贷款向作为出卖人的开发商交付了购房款，出卖人向买受人交付了房屋，出卖人因买受人未依约归还贷款而承担担保责任后，可以依据《民法典担保制度解释》第十八条“承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持”的规定向买受人行使追偿权。出卖人主张合同解除，如办理了产权过户手续，合同已履行完毕，则合同权利义务已经终止，无合同解除适用情形；如未办理产权过户手续，双方其他主要权利义务已经履行完毕，出卖人亦不享有解除权，但双方明确约定可以解除买卖合同且该约定不存在无效情形的除外。

三、经济适用房等政策性房屋买卖合同的处理

政策性房屋，又称政策性保障住房，一般是指政府提供政策性优惠且限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的住房，包括经济适用住房、配售型保障性住房、共有产权房等。目前尚无法律法规明确禁止该类型房屋交易。如果相应政策文件允许政策性房屋在满足一定条件后可以上市交易，出卖人已向买受人如实全面披露了房屋真实情况，如无其他无效情形，合同应认定有效。实践中，政策性房屋已经交付或者可以交付买受人使用，非因出卖人原因不能办证，仅因政策原因房屋暂不能上市交易的，买受人购房目的并非完全不能实现，买受人仅以房屋不能转移登记为由诉请解除合同的，一般不予支持。

四、违法建筑买卖合同的处理

按照《城乡规划法》的规定，未取得建设工程规划许可证的城乡建筑和违反临时建筑管理规定的临时建筑等，都属于违法建筑。违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。因司法权不能代替行政权，应避免在民事审判中变相确认违法建筑性质及权属，买受人买卖违法建筑后请求确认违法建筑物权利归属及内容的，人民法院不应受理，已经受理的，应依法驳回起诉。关于以违法建筑为标的物的买卖合同效力认定，可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条租赁违法建筑合同效力和《民法典担保制度解释》第四十九条抵押违法建筑合同效力的认定规则处理，一般应认定无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。原系合法建筑，因未经审批而改建、重建，可能因附有违法建筑物与不动产登记簿记载的权利状况不一致而被房屋行政主管部门限制交易，根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《民法典》相关规定的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

五、存量房买卖、经济适用房买卖等是否适用《审理商品房买卖合同案件解释》

当前，我国存在多种性质的房屋，包括由出卖人建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售给个人的房改房、公民个人的私有房屋等。根据《审理商品房买卖合同案件解释》第一条的规定，该解释调整范围仅限于商品房买卖：一是出卖人只能是房地产开发企业；二是出售行为必须社会化、公开化。需要注意的是，出卖人建造出售的房屋并不全是商品房，如具有社会保障性和社会福利性的经济适用房，虽然由出卖人建造出售，但不是公开向社会发售的，不属于商品房范畴。实践中，存量房买卖、经济适用房买卖、房屋的定向销售等，均不应认定为商品房交易，不应适用规范商品房买卖的法律规定。此类合同的定金、迟延交付、支付购房款、合同解除及赔偿等问题，应根据《民法典》的相关规定予以处理。

六、设定抵押权房屋买卖合同的处理

依据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号）第三条的规定，保障抵押不动产依法转让。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。故房屋抵押登记在《民法典》施行前办理的，在抵押权消灭前，买受人请求办理过户登记不予支持。买受人可变更诉请为代为清偿债务后办理过户或诉请解除合同、赔偿损失。

七、查封房屋买卖合同的处理

因查封而无法完成不动产变更登记属合同履行不能，买受人有权要求解除合同，或在案涉房屋解除查封后办理不动产变更手续。房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理不动产转移登记的，可以告知其依照执行异议程序的相关规定主张权利。

八、以房抵债合同的处理

以房抵债合同属于诺成性合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件，并非实践性合同，但以房抵债合同成立不直接产生物权效力。实务中，对于以商品房抵偿债务的合同，应把握如下审查要点。

（一）抵偿债权债务的真实性

抵偿债权债务的真实性时，可重点把握如是否存在真实的基础合同关系（意思表示是否真实，是否存在恶意串通、损害第三人利益、虚假诉讼，是否与房开签订买卖合同或获得房开的书面追认，是否存在回购条款等）、债权金额是否准确等（债权是否真实且与房价价值相当、原债权债务是否结算）。案件各方对原债权债务关系明确且无争议的，人民法院以以房抵债关系继续实体审理。如原债权债务关系尚未查明或仍存在争议，则由法院向原告释明需按原债权债务关系提起诉讼，其不变更的，应驳回其诉请，但不影响其另诉。

（二）抵债协议的签订时间与所抵债务履行期限是否已经届满的关系

对于债务履行期限届满后达成的协议，在不存在《民法典》第一百四十六条虚假意思表示、第一百五十一条显失公平、第一百五十三条、第一百五十四条恶意串通等无效或可撤销情形，且双方对原债权债务予以结算的情况下，协议有效，债权人有权要求履行以房抵债协议，诉请债务人协助债权人办理过户登记，但不能要求确认其为房屋所有权人。如当事人未约定消灭旧债，该以房抵债成立新债，双方系增加一种清偿债务的履行方式，新旧两债并存，债权人原则上应请求履行新债（基于对债权人和债务人利益的平等保护、对当事人行为的可预期性要求及维护交易稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，债权人不得单方要求履行旧债），债权人可就新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行（满足《民法典合同编解释》第二十七条规定的未按约定履行以物抵债协议，经催告在合理期限内仍不履行的情形）。如当事人约定新债成立消灭旧债（债务更新），则从其约定，债权人不能基于旧债主张权利，只能要求债务人承担新债履行不能的相应违约责任、赔偿责任。对于债务履行期限届满前达成的协议，不宜认定其以房抵债的性质、在完成过户登记的情况下，倾向于认定双方达成“让与担保”的合意。一方面，协议中约定债务人到期未清偿债务，抵债财产归债权人所有的，该约定因违反《民法典》第四百零一条规定“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿”而无效，但债务履行期限届满后债权人可以请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权。另一方面，履行期限届满前约定以物抵债，标的物的价值在合同订立和实现时可能产生较大变化，如果直接认定以物抵债的效力，可能导致双方利益显著失衡。

九、小区地下人防工程车位转让合同的效力认定

2009年8月27日施行的《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”商品房小区的地下人防工程车位由出卖人投资建设，出卖人对车位享有使用、收益权，有权将车位有偿转让给买受人使用。我国现有法律和行政法规尚无地下人防车位使用权不得转让的强制性规定，出卖人和买受人之间就人防车位使用权签订的合同应为合法有效。买受人在购买车位使用权时，对该车位系人防工程不知情，存在重大误解的，可以根据《民法典》第一百四十七条的规定要求人民法院或仲裁机构撤销合同。

十、被拆迁人能否转让其购买拆迁安置房的权利

购买拆迁安置房的权利是被拆迁人享有的一项财产权利，被拆迁人将上述权利转让他人，并不为我国现行法律法规所禁止，如不存在合同无效的法定情形，该转让合同应为依法有效。

十一、经济适用房买卖双方能否自行约定土地出让金缴纳方式

经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购买经济适用房需达到一定年限后，购房方可上市转让该住房，但应当按照转让时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，交纳主体为原经济适用房的购房人。我国现有法律法规并不排除当事人在转让合同中对土地收益交纳主体的另行约定，如不存在合同无效的法定情形，应为依法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按约履行。